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信託不動産の売却手続き

信託不動産の売買には、不動産の現物の売買と受益権の売買があります。
信託受益権の売買は、債権の売買となり「第二種金融商品取引業」の免許が必要となります。家族信託ではあまり利用されないかと思われます。
 
現物の信託不動産の売買について説明します。
 
信託された不動産の現物売買ですから、通常の売買とほぼ同じですので、仲介業者の方も信託された財産だからと尻込みすることはありません。
 
登記簿の信託事項に受託者の権限が記入されていますので、そこに「処分」出来ると書いてあることが前提条件になります。受託者に処分権限が与えられていなければ、受託者は売却することができません。
 
あまりないでしょうけど、売却するについて委託者の同意が必要との条件があれば、委託者の同意が必要となります。
 
信託不動産の売主は、受託者になります。司法書士が登記を行いますが、受託者の印鑑証明書、実印押印、本人確認等につき受託者に対して行われます。
 
信託不動産の売買では、お父さんが認知症になった場合に行われることを前提にしていますので、通常は委託者兼受益者であるお父さんの意思確認は出来ません。
 
信託の組成段階で信託契約書を家族の者が偽造しようと思えば容易にできます。家族であれば委託者の印鑑証明書も取得できるからです。形式審査ですので信託登記も通過させることもできます。
 
日本の登記には公信力がありませんので、不動産の登記が A→B→C と名義が移転していても、A→Bの所有権の移転が無効であれば、B→Cの所有権の移転は有効になりません。
受託者から売買で信託不動産を買い受けた買主も、受託者への登記が無効であれば、所有権を取得できません。
 
信託不動産の売買では、実質的所有者である委託者兼受益者の意思確認が出来ませんので、司法書士としては信託が適正に成立したことを、公正証書で確認することはぜひ必要です。公証人が作成した公正証書であれば、意思確認が間違いなくできているからです。
 
信託による所有権移転登記と信託登記の抹消は同一の申請書で行うことが、通常の売買による登記申請と異なります。
 
登記申請書の記載例は次のようになります。
 

       登記申請書
 
登記の目的  所有権移転及び信託登記抹消
 
原   因  所有権移転  平成30年3月15日売買
       信託登記抹消 信託財産の処分
 
権 利 者  買主
義 務 者  受託者

 
信託不動産の売却代金
信託不動産の売却代金は信託財産となり受託者が信託目的のために管理・運用を継続します。

 

譲渡所得税

信託不動産の売買で受益者に譲渡益が生じたときは、受益者が税務署に申告・納税します。