家族信託で、高齢者の財産管理と資産承継が一本化出来ます

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家族信託での借り入れ

家族信託内で銀行からの借入金でアパートを建築する
 
受託者による借入れに取り組んでいる金融機関は、現状では少ないようです。
 
信託事項に財産の管理・運用・処分の定めがあることを前提に、建物を取り壊し、土地の境界確定、分筆、合筆等を受託者は出来ます。

 

委託者(受益者)が元気であれば、委託者(受益者)の金銭を信託財産にしてそのお金でアパートを建築することで、現金が評価の低い不動産に代わりますから、相続税対策になります。
委託者(受益者)の名義で借入をし、建物も委託者(受益者)で表題登記・保存登記し、新築の建物を追加信託し、建物に対して追加担保設定が出来ます。この場合は、借入金は相続税の計算上、債務控除できます。
 
委託者(受益者)が認知症で判断能力を喪失していれば、認知症の委託者(受益者)が債務者となり金融機関から借入れすることは出来ないので、金融機関からの借り入れは受託者が債務者となって行います。
 
受託者が債務者となれば、借入れ金は委託者(受益者)の相続財産から控除出来るか?アパートを建築することは相続税対策になるのか?
 
結論としては、受託者による借入れは、委託者(受益者)に帰属するものとされるので、相続財産から債務控除出来る。

平成19年6月22日  
 国税庁長官  
「土地信託に関する所得税、法人税並びに相続税及び贈与税の取扱いについて」及び「信託受益権が分割される土地信託に関する所得税、法人税、消費税並びに相続税及び贈与税の取扱いについて」の廃止について(法令解釈通達)  昭和61年7月9日付直審5−6ほか4課共同「土地信託に関する所得税、法人税並びに相続税及び贈与税の取扱いについて」(法令解釈通達)及び平成10年3月13日付課審5−1ほか5課共同「信託受益権が分割される土地信託に関する所得税、法人税、消費税並びに相続税及び贈与税の取扱いについて」(法令解釈通達)を、信託法(平成18年法律第108号)の施行の日をもって廃止する。  なお、所得税法等の一部を改正する法律(平成19年法律第6号)の附則の規定により、旧制度が適用されるものについては、なお従前の例による。  趣旨)  所得税法等の一部を改正する法律、所得税法施行令の一部を改正する政令(平成19年政令第82号)等及び所得税法施行規則の一部を改正する省令(平成19年財務省令第12号)等により、信託法の制定に伴う信託税制が整備されたため、既往の通達を廃止するものである。
 
 
 昭和61年7月9日国税庁HP
土地信託に関する所得税、法人税並びに相続税及び贈与税の取扱いについて  
 
標題のことについては、別紙のとおり定め、昭和61年分以後の所得税、昭和61年4月1日以後に開始する事業年度分の法人税又は昭和61年1月1日以後に 相続、遺贈若しくは贈与により取得した財産に係る相続税若しくは贈与税について適用することとしたから、これによられたい。
 
 (趣旨)  土地信託については、いわゆる民間活力の活用等の見地から、その対象を一定範囲のものに限定した上で、信託財産の異動及び受益権の譲渡等があった場合に は、受益者が信託財産を所有しているものとして譲渡所得に関する課税の特例等の適用をすることが昭和61年度税制改正の要綱で明らかにされたところから、 土地信託に対する所得税、法人税並びに相続税及び贈与税に関する現行税制の適用関係の明確化を図る必要が生じた。
  この取扱通達は、このような事情の下で、上記要綱に従い現在商品化されている土地信託を対象として当面の課税の取扱いを定めたものであるが、土地信託に 関する個々の具体的事案の処理に当たっては、この取扱通達と関係する法令及び既往の基本通達等との関係をも勘案する必要があるので、留意されたい。 
 
  第1 共通 (用語の意義) 1−1 この通達において、次に掲げる用語の意義は、それぞれ次のとおりとする。
(1) 土地信託 信託のうち次に掲げる要件のすべてを満たすものをいう。
   イ 土地若しくは土地の上に存する権利(以下「土地等」という。)又は土地等及びその上にある建物その他の不動産を信託財産とし、その管理、運用又は処分を主たる目的とする信託であること。  したがって、金銭のみを信託財産として設定する信託は、たとえ土地等の保有をその主たる目的とするものであってもこれに該当しないが、土地等の信託と建 物等の建築のための金銭の信託とを併用するいわゆる包括信託は、これに該当するのであるから留意する。 
  ロ 委託者を受益者とする信託であること。
  ハ 信託の利益を受ける権利が、次のいずれかに該当する場合を除き、その信託期間を通じて分割されないものであること。
   (イ)2以上の者が共同して一の信託を設定するため、信託の設定時においてその委託者の数に相当する口数の範囲で当該信託の利益を受ける権利の分割が行われる場合  
   (ロ) 信託期間中に信託の受益者について相続の開始があったことにより、当該受益者の相続人(包括受遺者を含む。)の数に相当する口数の範囲で当該受益者の有していた信託の利益を受ける権利の分割が行われる場合 
  ニ 信託の利益を受ける権利の内容が、信託財産の収益を享受する権利と信託財産の元本を享受する権利とに区分されることのないものであること。
  ホ 受託者を信託業務を営む銀行とする信託であること。  
(2)信託財産 土地信託の信託財産又は当該信託財産に帰属する財産債務をいう。   (3)信託財産の構成物 土地信託の信託財産に属する個々の資産をいう。  
(4)信託受益権 土地信託の信託の利益を受ける権利をいう。  
(5) 委託者、受託者、受益者 それぞれ土地信託契約上の委託者、受託者及び受益者をいう。  
 
(取扱いの原則)
 1−2  土地信託の信託財産の取得、運用若しくは譲渡又は信託受益権の取得若しくは譲渡については、信託財産に帰属する財産債務はその信託の受益者が自ら有するものとし、信託受益権はその目的となっている信託財産に帰属している財産債務そのものを直接有する権利であるものとして、所得税、法人税、相続税又は贈与税 に関する法令の規定を適用する。
  1−3 前項の場合において、受益者の有する信託受益権が割合をもって表示されているものであるときは、その受益者が各自の有する信託受益権の割合に応じて当該信託受益権の目的となっている信託財産に帰属する各財産債務を有しているものとする。
  1−4  信託財産である建物が、その構造上区分された数個の部分を独立して住居、店舗、事務所又は倉庫その他建物としての用途に供することができるもの(以下「区 分建物」という。)である場合において、その各部分の全部又は一部が2以上の受益者の有する信託受益権の目的となっているときは、その2以上の受益者の有 する信託受益権の目的となっている部分(以下「受益者共有独立部分」という。)については、受益者共有独立部分ごとに、当該受益者共有独立部分につき信託 受益権を有する各受益者が、各自の有する信託受益権の割合に応じて有しているものとする。 
 
  第2 所得税に関する取扱い
一 所得税法関係  
 (所得区分)
 2−1 個人の有する信託受益権の目的となっている信託財産(以下「個人の信託財産」という。)の管理、運用又は処分による所得が、当該個人の利子所得、配当所 得、不動産所得、事業所得、譲渡所得、一時所得又は雑所得のいずれに該当するかについては、当該個人がその信託財産に帰属する財産債務を有し、その管理、 運用又は処分を自ら行っているとした場合に該当することとなる所得として判定する。  
 
 (信託による資産の移転等)
 2−2 土地信託においては、信託の設定による委託者から受託者への信託財産の移転又は信託の終了に伴う受託者から受益者への信託財産の移転は、所得税に関する法令の規定の適用上、資産の譲渡又は資産の取得には該当しないことに留意する。 
 
 (信託受益権の譲渡等)
 
2−3 信託受益権の譲渡が行われた場合には、その信託受益権の目的となっている信託財産の構成物の全部(譲渡された信託受益権が割合をもって表示されているものであるときは、当該各構成物のうちその割合に相当する部分)が一括して譲渡されたものとして取り扱う。  信託受益権の取得があった場合も、これに準ずる。 (注)  信託財産に帰属している債務があるときは、その信託受益権の譲渡又は取得に伴って当該債務も承継されたことになる。  
 
 (資産の譲渡とみなされる借地権の設定等)
2−4 信託財産である土地等を他人に使用させる行為が所得税法施行令(昭和40年政令第96号)第79条((資産の譲渡とみなされる行為))又は第80条((特別の経済的な利益で借地権の設定等による対価とされるもの))の規定に該当することとなるときは、当該行為は所得税法(昭和40年法律第33号)第33条第1項((譲渡所得))に規定する「資産の譲渡」に該当する。  
 
(共同建築の場合の借地権の設定)
 2−5 一団の土地の区域内に土地等を有する2以上の者が、その一団の土地の上に1棟の建物を共同で建築して区分所有し、又は共有する目的で、それぞれの有する土地等につき土地信託の設定をした場合において、その信託の目的に従って建物の建築が行われたときは、所得税法施行令第79条の規定の適用については、所得税基本通達(昭和45年7月1日付直審(所)30「所得税基本通達の制定について」通達別冊)33−15の2に定めるところによる。  
 
 (法律の規定に基づかない区画整理等があった場合)
 2−6 信託財産である土地等が所得税基本通達33−6の4又は33−6の5に該当することとなった場合における譲渡所得の課税については、これらの取扱いに定めるところによる。  
 
 (棚卸資産等)
 2−7 棚卸資産又は雑所得を生ずべき業務に係る棚卸資産に準ずる資産である土地建物等を信託財産とし、その譲渡を目的とする土地信託の設定をした場合には、これらの資産は、その信託の期間内においても、棚卸資産又は棚卸資産に準ずる資産に該当する。  土地建物等(棚卸資産又は棚卸資産に準ずる資産に該当するものを除く。)の譲渡を目的とする土地信託の設定をした者からその信託受益権の取得をした者が当該信託受益権の取得により有することとなる信託財産の構成物の判定についても同様とする。  
 
(土地に区画形質の変更等を加えて譲渡した場合)
 2−8 信託財産である土地(棚卸資産又は棚卸資産に準ずる資産に該当するものを除く。)に区画形質の変更を加え若しくは水道その他の施設を設け又は建物を建築して譲渡した場合における所得区分の判定については、所得税基本通達33−4から33−5までに定めるところによる。  個人が、その有する土地に区画形質の変更を加え若しくは水道その他の施設を設け又は建物を建築した後、当該土地(建物を含む。)の譲渡を目的とする土地信託を設定した場合において、その信託の目的に従って当該土地の譲渡が行われたときも同様とする。
 
   (譲渡費用の範囲)
 2−9 信託財産に属する資産の譲渡があった場合において、その譲渡所得の計算上控除する譲渡費用については、所得税基本通達33−7に掲げる費用でその譲渡に関して受託者が支出したもののほか、その譲渡に係る信託報酬として受益者が受託者に支払う金額も含まれる。 (注) 信託財産である土地等を譲渡するためにその土地等の上にある建物等を取り壊し、又は除却した場合におけるその取壊し又は除却による損失については、所得税基本通達33−8参照。  
 
 (信託財産構成物の取得の日の判定)
 2−10 信託財産に属する資産の譲渡があった場合又は信託受益権の譲渡があった場合におけるこれらの譲渡に係る資産の所得税法第33条第3項第1号((短期譲渡所得))に規定する「取得の日」は、次により判定する。 
  (1)  信託財産に属する資産の譲渡があった場合 その資産が信託財産となった経緯等に応じて、それぞれ次による。
   イ  譲渡された資産のうち、信託の設定により受益者となった者が有する信託受益権の目的となっているもの  
 (イ)  その資産が、信託の設定により委託者から受託者へ移転し、その受託者が引き続き有しているものである場合 委託者がその資産の取得をした日とし、具体的には該当する資産ごとに所得税基本通達33−9に定めるところによる。  
 (ロ)  その資産が、信託期間中に信託財産に属することとなったものである場合 その資産が信託財産に属することとなった日とし、具体的には該当する資産ごとに所得税基本通達33−9に準じて判定した日による。
   ロ  譲渡された資産のうち、他の者から信託受益権を取得することにより受益者となった者が有する信託受益権の目的となっているもの  
 (イ)  その資産が、当該信託受益権の取得の日前から信託財産に属しているものである場合 その受益者が当該信託受益権の取得をした日とし、具体的には所得税基本通達36−12に準じて判定した日による。  
 (ロ)  その資産が、当該信託受益権の取得の日以後において信託財産に属することとなったものである場合 その資産が信託財産に属することとなった日とし、具体的には該当する資産ごとに所得税基本通達33−9に準じて判定した日による。  
 (2)  信託受益権の譲渡があった場合 信託受益権の譲渡により譲渡されたこととなる信託財産の各構成物の取得の日については、信託受益権の取得の経緯に応じ、当該各構成物について、それぞれ次による。  
 イ  譲渡した信託受益権が、その者が信託の設定により取得したものである場合   (イ)  当該信託財産の各構成物のうち、信託の設定により委託者から受託者へ移転し、その受託者が引き続き有しているもの 委託者が当該信託財産の構成物を取得した日とし、具体的には該当する信託財産の構成物ごとに所得税基本通達33−9に定めるところによる。
   (ロ)  当該信託財産の各構成物のうち、信託期間中に信託財産に属することとなったもの その信託財産の構成物が信託財産に属することとなった日とし、具体的には該当する信託財産の構成物ごとに所得税基本通達33−9に準じて判定した日による。
   ロ  譲渡した信託受益権が、その者が他の者から取得したものである場合  
 (イ)  当該信託財産の各構成物のうち、当該信託受益権の取得の日前から信託財産に属しているもの その者が当該信託受益権の取得をした日とし、具体的には所得税基本通達36−12に準じて判定した日による。  
 (ロ)  当該信託財産の各構成物のうち、当該信託受益権の取得の日以後において信託財産に属することとなったもの 当該信託財産の構成物が信託財産に属することとなった日とし、具体的には該当する信託財産の構成物ごとに所得税基本通達33−9に準じて判定した日による。
 (注) 一の信託財産に係る受益者が2以上いる場合には、上記による取得の日の判定は、受益者ごとに判定する必要がある。 
 
  〔所得金額の計算の通則〕
 (債務を含む信託財産に係る信託受益権の譲渡があった場合の譲渡収入金額の計算) 2−11 信託受益権の譲渡があった場合において、その信託受益権の目的となっている信託財産に帰属する債務があるため、当該譲渡の対価が当該債務の額を控除した残額をもって支払われているときは、当該譲渡による収入すべき金額は、所得税法第36条第1項((収入金額))の規定により、その支払を受けた対価の額に当該控除された債務の額に相当する金額を加算した金額となることに留意する。
 (注)  譲渡された信託受益権に係る信託財産の各構成物(金銭及び金銭債権を除く。)の譲渡収入金額は、当該信託受益権の譲渡により収入すべき金額からその信託財産に属する金銭及び金銭債権の額を控除した残額を基礎として、当該信託受益権の譲渡の時における当該信託受益権の各構成物(金銭及び金銭債権を除く。)の価額の比によりあん分して算定するものとする。
 
   (不動産所得の総収入金額に算入される信託財産に係る収入金額の収入すべき時期)
 2−12 個人の信託財産に帰せられる収入で当該個人の不動産所得の総収入金額に算入されるべきものの収入すべき時期については、所得税基本通達36−5から36−7までに定めるところによる。   (不動産所得の総収入金額に算入しない賃貸料収入)
 2−13 受益者が、受託者から自己の有する信託受益権の目的となっている信託財産の構成物の貸付けを受け、その貸付けの対価の支払をしている場合には、その支払われた対価の金額に相当する収入金額については、当該受益者の不動産所得の金額の計算上、総収入金額に算入しない。 
  (注)1  信託財産の構成物の貸付けを受けている者が、その貸付けを受けている信託財産の構成物につき信託受益権を有している者と生計を一にする親族である場合には、その貸付けの対価として支払った金額については、所得税法第56条((事業から対価を受ける親族がある場合の必要経費の特例))の規定を適用する。  
 2  受益者が貸付けを受けている信託財産の構成物が、区分建物の各受益者共有独立部分その他他の受益者の有する信託受益権の目的にもなっているものである場合には、当該受益者が支払った貸付けの対価の金額のうち当該対価の金額に当該受益者がその信託財産の構成物につき有している信託受益権の割合を乗じて求めた金額を超える部分の金額は、当該信託財産の構成物につき信託受益権を有する他の受益者の不動産所得の金額の計算上、総収入金額に算入すべき収入金額となることに留意する。 
 
  (譲渡所得等の総収入金額に算入される信託財産の譲渡収入金額の収入すべき時期) 2−14 個人の有する信託受益権の目的となっている信託財産の構成物(以下「個人の有する信託財産の構成物」という。)の譲渡による収入金額で当該個人の譲渡所得又は雑所得の総収入金額に算入されるべきものの収入すべき時期については、所得税基本通達36−12又は36−14に定めるところによる。   (信託財産に係る費用の必要経費算入)
 
2−15 業務用信託財産(個人の有する信託財産の構成物で当該個人の事業その他の業務の用に供されているもの又は対価を得て他の者に貸し付けられているものをいう。以下同じ。)に関する費用で所得税法第37条第1項((必要経費))に掲げる費用に該当するものがあるときは、当該費用は、その者の業務用信託財産の使用収益に係る各年分の各種所得の金額の計算上必要経費に算入する。   (注)1  必要経費の帰属年分の判定については、所得税基本通達37−1から37−3までを参照。   2  業務用信託財産の修理、改良等のために支出した金額が資本的支出と修繕費等のいずれに該当するかを判定する場合の基準等については、所得税基本通達37−10から37−15の2までを参照。   3  不動産所得の基因となっている信託建物の賃借人を立ち退かすために支払われた立退料の必要経費算入については、所得税基本通達37−23参照。  
 
 (業務用信託財産に課される租税公課) 2−16 業務用信託財産の取得、管理又は運用(処分を含む。)について賦課される固定資産税、登録免許税(登録に要する費用を含む。)若しくは不動産取得税等又は都市計画法その他の法令の規定に基づき賦課される受益者負担金等は、その資産の取得価額(資本的支出に当たるものを含む。)に算入すべきもの又は繰延資産に該当するものを除き、その者の当該業務用信託財産の使用収益に係る各年分の各種所得の金額の計算上必要経費に算入する。 
 
  (業務用信託財産の取得のために要した借入金の利子等)
 2−17 業務用信託財産の取得のために借り入れた資金の利子等は、その資産の取得価額に算入されるものを除き、その者の当該業務用信託財産の使用収益に係る各年分の各種所得の金額の計算上必要経費に算入する。   (注)  業務用資産の取得のために要した借入金の利子等の必要経費算入については、所得税基本通達37−27又は37−28参照。  
 
 (必要経費に算入しない賃借料)
 
 2−18 受益者が、自己の業務の用に供するため受託者から信託財産の構成物の貸付けを受け、その貸付けの対価の支払をしている場合において、その貸付けを受けている信託財産の構成物が自己の有する信託受益権の目的となっているものであるときは、当該貸付けの対価の金額は、当該受益者の各年分の各種所得の金額の計算上必要経費に算入しない。  この場合において、当該受益者が貸付けを受けている信託財産の構成物が区分建物の各受益者共有独立部分その他他の受益者の有する信託受益権の目的にもなっているものであるときは、当該受益者が支払った貸付けの対価の金額のうち当該対価の金額に当該受益者がその信託財産の構成物につき有している信託受益権の割合を乗じて求めた金額を超える部分の金額については、この限りでない。  
 
 
(信託財産の取得費)
 
 2−19 信託期間中に個人の信託財産に属することとなった資産の譲渡に係る譲渡所得の金額の計算上控除する取得費は、当該個人が、その資産を、受託者がその取得のために要した金額をもって取得し、引き続き有しているものとして、所得税法第38条((譲渡所得の金額の計算上控除する取得費))の規定を通用して計算する。  この場合において、当該資産の取得に係る信託報酬として受益者が受託者に支払った金額があるときは、その信託報酬は同条第1項に規定する「資産の取得に要した金額」に当たるものとする。
   (注)  信託の設定により信託財産となった資産の取得費は、その委託者がその資産を引き続き有しているものとして、所得税法第38条の規定を適用して計算した金額となる。  
 
 
(信託受益権を譲渡した場合の取得費の計算)
 2−20 個人が、その有する信託受益権の譲渡をした場合には、当該信託受益権の取得の経緯に応じて、当該信託受益権の目的となっている信託財産の構成物のそれぞれにつき、次によりその譲渡所得の金額の計算上控除する取得費の計算をする。  
 (1) 譲渡した信託受益権が、その者が信託の設定により取得したものである場合   イ 当該信託財産の構成物のうち、信託の設定により委託者から受託者へ移転し、その受託者が引き続き有しているもの その者が、その資産を引き続き有しているものとして、所得税法第38条の規定を適用して計算する。
   ロ 当該信託財産の構成物のうち、信託期間中に信託財産に属することとなったもの その者が、その資産を、受託者がその取得のために要した金額をもって取得し、引き続き有しているものとして、所得税法第38条の規定を適用して計算する。 
  (2)  譲渡した信託受益権が、その者が他の者から取得したものである場合
   イ 当該信託財産の構成物のうち、当該信託受益権の取得の日前から信託財産に属しているもの その者が、当該信託受益権の取得に要した金額(当該信託受益権の目的となっている信託財産の構成物に金銭又は金銭債権が含まれていたときは、これらの資産の金額に相当する金額を除く。)を当該信託受益権の取得の時において当該信託受益権の目的となっている信託財産に属していた各構成物(金銭及び金銭債権を除く。)の価額の比によりあん分して算定した金額により当該各構成物を取得し、引き続き有しているものとして、所得税法第38条の規定を適用して計算する。  この場合において、当該信託受益権の目的となっている信託財産に帰属する債務があるため、その譲受けの対価が当該債務の額に相当する金額を控除した残額をもって支払われているときは、その取得費は、その支払った対価の額に当該控除した債務の額に相当する金額を加算した金額を基礎として計算することに留意する。 
  ロ  当該信託財産の構成物のうち、当該信託受益権の取得の日以後において信託財産に属することとなったもの その者が、その資産を、受託者がその取得のために要した金額をもって取得し、引き続き有しているものとして、所得税法第38条の規定を適用して計算する。 
  (借地権の設定をした場合の取得費)
 2−21 個人の信託財産である土地等につき借地権の設定があった場合において、その設定の対価による所得が譲渡所得となるものであるときは、その譲渡所得の金額の計算上控除すべき取得費は、所得税法施行令第174条((借地権等の設定をした場合の譲渡所得に係る取得費))に定めるところにより計算する。   (注)  この取得費の具体的な計算については、所得税基本通達38−4参照。 
 
  (信託財産の取得費に算入する借入金の利子等)
 2−22 信託期間中に個人の信託財産に属することとなった資産(固定資産に該当するものに限る。)の取得のための資金の借入れがあった場合における当該借入れに係る資金の利子の取得費又は取得価額への算入については、所得税基本通達38−8から38−8の9までに定めるところによる。   (信託財産の取得費に算入する土地の造成又は改良等のための費用)
 2−23 個人の信託財産である土地(固定資産に該当するものに限る。)につき造成若しくは改良等のために支出した費用又は信託期間中に個人の信託財産に属することとなった資産(固定資産に該当するものに限る。)の取得に関する契約の解除に伴い支出する違約金等の取得費又は取得価額への算入については、所得税基本通達38−9から38−10までに定めるところによる。   〔収入金額及び必要経費等の計算〕 (移転等の支出に充てるための交付金の総収入金額不算入)
 2−24 所得税法第44条((移転等の支出に充てるための交付金の総収入金額不算入))の規定は、個人の有する信託財産の構成物について同条に規定する資産の移転等が生じたことにより、その受託者(当該資産の移転等が生じたことによりその信託が終了し、又はその信託の解除があった場合にあっては、当該個人を含む。)が、交付を受けた同条に規定する補助金又は費用に充てるための金額をその交付の目的に従って当該信託財産の構成物の移転等の費用に充てた場合においても適用することができる。   (業務用信託財産の減価償却)
 2−25 業務用信託財産のうち減価償却資産については、その償却費を所得税法第49条((減価償却資産の償却費の計算及びその償却の方法))の規定に従って計算し、その者の各年分の各種所得の金額の計算上必要経費に算入する。   (信託財産の損失の必要経費算入)
 2−26 所得税法第51条第1項、第2項又は第4項((資産損失の必要経費算入))に規定する損失の金額には、業務用信託財産について生じた損失の金額又は業務用信託財産の貸付けその他の業務の遂行上生じた損失の金額で、これらの規定に該当することとなるものが含まれる。
   (注)  業務用信託財産について生じた損失の金額の計算の基礎となるその業務用信託財産の価額及び当該損失の金額の計算については、所得税法施行令第142条((必要経費に算入される資産損失の金額))並びに所得税基本通達51−2から51−5まで及び51−6から51−9までを参照。   〔資産の譲渡に関する総収入金額並びに必要経費及び取得費の計算の特例〕
 
(信託財産の交換があった場合における固定資産の交換の特例の適用)
 2−27 所得税法第58条((固定資産の交換の場合の譲渡所得の特例))の規定は、受託者が個人の信託財産に属する固定資産を他の者の有する固定資産(当該信託財産以外の信託財産に属するものを含む。)と交換した場合において、その交換の内容及び当該交換により取得した資産の用途が同条第1項の規定に該当し、かつ、同条第2項に規定する場合に該当しないこととなるときについても適用することができるのであるが、この場合における同条の規定の適用については、次の諸点に留意する。 
  (1)  当該交換により譲渡した資産及び当該交換により取得した資産が、同条第1項に規定する「1年以上有していた固定資産」であるかどうかについては、2−7若しくは2−8又は2−10若しくは2−31の定めによるほか、所得税基本通達58−1若しくは58−1の2又は措置法通達31・32共−7に定めるところにより判定すること。
   (2)  当該交換が同項第1号又は第2号に掲げる資産の交換に当たるかどうかの判定については、所得税基本通達58−2、58−3又は58−11に定めるところによること。 
  (3)  当該交換により取得した資産を当該交換により譲渡した資産の譲渡の直前の用途と同一の用途に供したかどうかの判定については、所得税基本通達58−6から58−8までに定めるところによること。 
  (4)  当該交換が同条第2項に規定する「いずれか多い価額の100分の20に相当する金額をこえる場合」に該当するかどうか、又は同条第1項かっこ書に規定する「取得資産とともに金銭その他の資産を取得した場合」に該当するかどうかの判定については、所得税基本通達58−4、58−12、58−5又は58−9に定めるところによること。  
 
 (信託受益権の交換があった場合)
 2−28 個人が信託受益権を交換により譲渡し、又は交換により取得した場合には、その交換の時において、その信託受益権の目的となっている信託財産の構成物を交換により譲渡し、又は交換により取得したものとして、所得税法第58条の規定の適用をすることができるかどうかの判定をするのであるが、この場合においては、次のことに留意する。  
(1)  交換により譲渡した信託受益権に係る信託財産の構成物又は交換により取得した信託受益権に係る信託財産の構成物が、同条第1項に規定する「譲渡資産」又は「取得資産」に該当するかどうかは、これらの信託受益権に係る個々の構成物ごとに判定すること。   (注)  信託財産の各構成物又はその交換が所得税法第58条第1項に規定する「1年以上有していた固定資産」又は「交換」に当たるかどうかの判定については、2−27の(1)及び(2)参照。   (2)  その他2−27の(3)及び(4)に相当する事項については、これらの定めに準じて判定すること。  
 
 (交換により取得した信託財産構成物の取得価額の計算等)
 2−29 個人の信託財産に属する資産の取得(信託受益権の取得によるものを含む。)につき所得税法第58条第1項の規定の適用を受けた者がその取得資産について行うべき同法第49条第1項((減価償却資産の償却費の計算及びその償却の方法))に規定する償却費の額の計算並びにその取得資産の譲渡があった場合における譲渡所得の金額の計算の基礎となる取得価額等の計算及びその所有期間の判定については、所得税法施行令第168条((交換による取得資産の取得価額等の計算))に定めるところによる。  この場合において、交換のために要した費用(交換に係る信託報酬として受益者が受託者に支払う金額を含む。)の額があるときは、当該費用の額については、所得税基本通達58−10に定めるところにより、同条第1号に規定する「譲渡資産の譲渡に要した費用」の額と同条第3号に規定する「取得資産を取得するために要した経費の額」とに区分する。
 
   (信託財産の贈与等があった場合)
 2−30 所得税法第59条第1項各号((贈与等の場合の譲渡所得等の特例))に掲げる事由により個人の有する信託財産の構成物(譲渡所得の基因となるものに限る。)の移転(信託受益権の移転によるものを含む。)があった場合又は当該構成物の譲渡(信託受益権の譲渡によるものを含む。)が同条第2項に規定する場合に該当することとなった場合には、当該個人について、同条第1項又は第2項の規定を適用する。  
(注)
1  債務を含む信託財産に係る信託受益権の贈与があった場合の所得税法第59条の規定の適用については、所得税基本通達59−2参照。 
  2  一の契約により信託財産の構成物の2以上の譲渡(信託受益権の譲渡によるものを含む。)があった場合のこれらの資産の譲渡が同条第1項第2号に規定する低額譲渡に該当するかどうかの判定については、所得税基本通達59−4参照。 
 
  (贈与等により取得した信託財産の取得費等)
 2−31 所得税法第60条第1項各号((贈与等により取得した資産の取得費等))に掲げる事由(法人からの贈与を除く。)により取得した信託受益権の目的となっている信託財産の構成物(当該信託受益権の取得の時において当該信託財産に属していたものに限る。)の取得の日の判定及び取得費の計算については、同項に定めるところによる。   (注)  信託受益権を所得税法第60条第2項に掲げる事由により取得した場合の信託財産の構成物の取得の日の判定及び取得費の計算については、同項に定めるところによる。  
 
〔その他〕
(信託財産の譲渡代金が回収不能となった場合等の所得計算)
 2−32 個人の有する信託財産の構成物の譲渡(信託受益権の譲渡によるものを含む。)による譲渡代金が回収不能となった場合又は当該信託財産の構成物(所得税法第 33条第2項第1号の規定に該当するものを除く。)の譲渡(信託受益権の譲渡によるものを含む。)が保証債務を履行するためにされたものであり、かつ、その履行に伴う求償権の全部又は一部の行使をすることができないこととなった場合には、これらの譲渡に係る所得の計算については、同法第64条第1項又は第 2項((資産の譲渡代金が回収不能となった場合等の所得計算の特例))の規定を適用することができる。 
 
  (雑損控除の適用)
 2−33 所得税法第72条第1項((雑損控除))に規定する「その年における当該損失の金額」には、個人の有する信託財産の構成物で同項に掲げる資産に該当するものについて同項に掲げる事由により生じた損失の金額が含まれる。   (注)  業務用信託財産(その者の事業の用に供されるものを除く。)について災害等による損失の金額が生じた場合における各年分の必要経費算入との関係については、所得税基本通達72−1参照。 
 
  (臨時所得の平均課税との関係)
 2−34 所得税法第90条第1項((変動所得及び臨時所得の平均課税))に規定する「臨時所得の金額」には、個人の信託財産について生ずる所得で所得税法施行令第8条第2号から第4号まで((臨時所得の範囲))に掲げる所得に該当するものが含まれる。   (資産所得の合算課税との関係)
 
 2−35 所得税法第96条第1号((用語の意義))に規定する「資産所得」には、個人の信託財産について生ずる所得で、同号に掲げる各種所得に該当するものが含まれる。   (延払条件付譲渡に係る所得税額の延納の適用)
 
 2−36 所得税法第132条第1項((延払条件付譲渡に係る所得税額の延納))に規定する「譲渡所得の基因となる資産の延払条件付譲渡をした場合」には、個人の信託財産に属する資産(譲渡所得の基因となるものに限る。)の譲渡(信託受益権の譲渡によるものを含む。)で、同条第3項((延払条件付譲渡の意義))の規定に該当するものが含まれる。  
二 租税特別措置法関係
〔不動産所得及び事業所得関係〕
 (新築貸家住宅の割増償却の適用)
 2−37 受託者が、個人の信託財産として措置法第14条第1項((新築貸家住宅の割増償却))に規定する貸家住宅を取得し、又は貸家住宅を新築して、これを貸家の用に供した場合には、当該個人の不動産所得に係る必要経費に算入すべき当該貸家住宅の償却費の計算については、同項の規定を適用することができる。  個人が、同項の規定の適用を受けている貸家住宅について土地信託の設定をした場合において、当該貸家住宅が当該設定後引き続き貸家の用に供されているときも同様とする。  
 
 (区分建物の判定)
 2−38 その家屋が措置法令第7条第2項各号((貸家住宅の範囲))のいずれに該当するかの判定をする場合において、判定の対象となる共同家屋(同項第1号に規定する共同家屋をいう。)が信託財産であるときは、その各独立部分(同号に規定する各独立部分をいう。)の全部又は一部を区分所有していることが区分所有登記又は信託契約書(受益権証書を含む。)において確認されない限り、その信託財産である共同家屋は同項第2号に規定する「その各独立部分を区分所有する者がない共同家屋」に該当するものとする。  
(新築特定再開発建築物の割増償却の適用)
 2−39 受託者が、個人(青色申告書を提出する個人に限る。)の信託財産として措置法第14条第2項((特定再開発建築物の割増償却))に規定する特定再開発建築物で新築されたものを取得し、又は特定再開発建築物を新築して、これを当該個人が事業(事業と称するに至らない特定再開発建築物の貸付けその他これに類する行為で相当の対価を得て継続的に行うものを含む。)の用に供した場合には、当該個人の不動産所得又は事業所得に係る必要経費に算入すべき当該特定再開発建築物の償却費の計算については、同項の規定を適用することができる。 
 
  (土地の譲渡等に係る事業所得等の課税の特例の適用)
 2−40 措置法第28条の4第1項((土地の譲渡等に係る事業所得等の課税の特例))に規定する「土地等」には、個人の信託財産に属する土地等が含まれるのであるが、この場合における同条の規定の適用については、次の諸点に留意する。 
  (1)  同条第1項に規定する「土地の譲渡等」には、次に揚げる行為が含まれること。
   イ  受託者が個人の信託財産に属する土地等に関して行う処分その他の行為で同項に規定する「土地の譲渡等」に該当するもの  
 ロ  個人の有する信託受益権の譲渡により譲渡されたこととなる当該個人の信託財産に属する土地等の譲渡のうち、同項に規定する「土地の譲渡等」に該当するもの   (2)  同条第3項((適用除外))の規定は、信託財産に属する土地等の譲渡で同項の要件を満たすものについても適用することができること。  
(3)  信託財産に属する土地等につき同条第1項に規定する譲渡(信託受益権の譲渡によるものを含む。)又は賃借権の設定等があった場合において、当該土地等が同項に規定する「その年1月1日において所有期間が10年以下であるもの(その年中に取得をした土地等で政令で定めるものを含む。)」に該当するものであるかどうかについては、当該譲渡又は賃借権の設定等の目的となった土地等ごとに、措置法令第19条第6項及び第7項((所有期間の判定))に準じて判定すること。  
(注) 信託財産に属する土地等の取得の日の判定については、2−10参照。 
 
  (証明書類の添付)
 2−41 信託財産に属する土地等の譲渡又は賃借権の設定等に係る所得について措置法第28条の4第3項の規定の適用を受けようとする者は、同項の規定により、措置法規則第11条第1項各号((土地の譲渡等に係る事業所得等の課税の特例))に掲げる書類をその確定申告書に添付する必要があるのであるが、その添付に当たっては、これらの書類がその者の有する信託財産の構成物の譲渡等に係るものである旨の受託者の証明を受けるものとする。 
 
  〔譲渡所得関係〕
(長期譲渡所得の課税の特例の適用)
 2−42 措置法第31条第1項((長期譲渡所得の課税の特例))に規定する「土地等」又は「建物等」には、個人の信託財産に属する土地等又は建物等が含まれるのであるが、この場合における同条の規定の適用については、次の諸点に留意する。 
  (1)  信託財産に属する土地等又は建物等の「譲渡」には、信託受益権の譲渡によるものが含まれること。  
 (2)  信託財産に属する土地等又は建物等(信託受益権の譲渡に係るものを含む。)の所有期間については、措置法令第20条第2項及び第3項((所有期間))に定めるところに準じて判定すること。   (注)  信託財産に属する土地等又は建物等の取得の日の判定については、2−10によるほか措置法通達31・32共−7又は31・32共−8参照。 
  (3)  一の契約により譲渡された信託財産の構成物(信託受益権の譲渡に係るものを含む。)のうちに、土地等若しくは建物等とそれ以外の資産とがある場合、又は土地等若しくは建物等でその年1月1日において所有期間が10年を超えるものとそれ以外のものとがある場合における当該譲渡に係る収入金額(金銭及び金銭債権の額に相当する金額を除く。)又は譲渡費用の額の各構成物(金銭及び金銭債権を除く。)への配分については、所得税基本通達33−11に定めるところに準じて取り扱うこと。  
 
 (優良住宅地の造成等のために土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例の適用)
 2−43 措置法第31条の2第1項又は第3項((優良住宅地の造成等のために土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例))の規定は、個人の信託財産に属する土地等(その年1月1日において所有期間が10年を超えるものに限る。)の譲渡が、同条第1項に規定する優良住宅地等のための譲渡又は同条第3項に規定する確定優良住宅地等予定地のための譲渡に該当するものである場合においても適用することができる。  この場合において、信託財産に属する土地等の譲渡につき同条第1項又は第3項の規定の適用を受けようとする者が、同条第2項又は第3項の規定により確定申告書に添付すべき書類については、2−41に準ずる。  
 
(特定市街化区域農地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例の適用)
 2−44 措置法第31条の3第1項((特定市街化区域農地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例))の規定は、個人が同条第2項第3号に掲げる土地又は当該土地の上に存する権利に該当する土地等(その譲渡が行われる年の1月1日において所有期間が10年を超えるものに限る。)の譲渡をする目的で土地信託の設定をし、受託者がその信託の目的に従って譲渡をした場合において、当該土地等の譲渡が同条第1項の規定に該当することとなるときについても適用することができる。  この場合において、信託財産に属する土地等の譲渡につき同項の規定の適用を受けようとする者が、同条第3項の規定により確定申告書に添付すベき書類については、2−41に準ずる。  
 
 (長期譲渡所得の概算取得費控除の適用)
 2−45 措置法第31条の4((長期譲渡所得の概算取得費控除))の規定は、個人の信託財産に属する土地等又は建物等でその年1月1日において所有期間が10年を超えるものの取得費の計算についても適用する。   (短期譲渡所得の課税の特例の適用)
 
 2−46 措置法第32条第1項((短期譲渡所得の課税の特例))に規定する「土地等」又は「建物等」には、個人の信託財産に属する土地等又は建物等が含まれるのであるが、この場合における同条の規定の適用については、次の諸点に留意する。
   (1)  信託財産に属する土地等又は建物等の「譲渡」には、信託受益権の譲渡によるものが含まれること。 
  (2)  信託財産に属する土地等又は建物等(信託受益権の譲渡に係るものを含む。)の所有期間については、措置法令第20条第2項及び第3項に定めるところに準じて判定すること。   (注)  信託財産に属する土地等又は建物等の取得の日の判定については、2−10によるほか措置法通達31・32共−7又は31・32共−8参照。
   (3)  措置法第32条第3項((短期譲渡所得の軽減税率))の規定は、信託財産に属する土地等(その年1月1日において所有期間が10年以下であるもの又はその年中に取得したものに限る。)の譲渡が同項に掲げる土地等の譲渡に該当することとなる場合においても適用することができるのであるが、信託財産に属する土地等の譲渡につき同項の規定の適用を受けようとする者が、同項の規定により確定申告書に添付すべき書類については、2−41に準ずること。  
 
(収用等に伴い代替資産を取得した場合の課税の特例等の適用)
 2−47 措置法第33条第1項((収用等に伴い代替資産を取得した場合の課税の特例))、同法第33条の2第1項若しくは第2項((交換処分等に伴い資産を取得した場合の課税の特例))に規定する「個人の有する資産」又は同法第33条第1項に規定する「代替資産」若しくは同法第33条の2第1項第1号に規定する「同種の資産」には、それぞれ、これらの資産に該当する個人の信託財産に属する資産又は信託代替資産等(同法第33条第1項に規定する代替資産又は同法第 33条の2第1項に規定する同種の資産に該当する資産で、個人の信託財産に属するものをいう。以下2−51までにおいて同じ。)が含まれるのであるが、この場合におけるこれらの規定の適用については、次の諸点に留意する。
   (1) 信託代替資産等の取得には、信託受益権の取得によるものが含まれること。  
 (2) 信託代替資産等の取得が同法第33条第1項に規定する期日まで又は同条第2項に規定する期間内にあったかどうかを判定する場合のその取得の日については、2−10に定めるところに準じて判定すること。  
(3) 措置法令第22条第9項各号((やむを得ない事情により権利変換を希望しない旨の申出))に該当するかどうかは、自己の有する信託受益権の目的となっている信託財産の構成物を自ら居住の用又は事業の用に供している個人について判定すること。   (4)  信託財産に属する資産の収用交換等による譲渡につき措置法第33条第1項(同条第2項及び同法第33条の2第2項において準用する場合を含む。)又は同条第1項の規定の適用を受けようとする者が、同法第33条第6項(同法第33条の2第3項において準用する場合を含む。)の規定により確定申告書に添付すべき書類については、2−41に準ずること。  
 
(代替資産等の取得を証する登記簿の謄本等)
 2−48 信託代替資産等の取得(信託受益権の取得によるものを含む。)について措置法第33条第1項(同条第2項及び同法第33条の2第2項において準用する場合を含む。)又は同条第1項の規定の適用を受けようとする者が、同法第33条第7項(同法第33条の2第4項において準用する場合を含む。)の規定により提出する措置法規則第14条第8項((代替資産の取得を証する書類))に掲げる登記簿の謄本又は抄本には、当該信託代替資産等に係る信託原簿の謄本又は抄本が含まれることに留意する。  
 
 (換地処分等に伴い資産を取得した場合の課税の特例の適用)
2−49 措置法第33条の3((換地処分等に伴い資産を取得した場合の課税の特例))の規定は、個人の有する信託財産の構成物が同条第1項又は第2項に掲げる場合に該当することとなった場合においても適用する。   (収用交換等の場合の譲渡所得等の特別控除の適用)
 2−50 措置法第33条の4((収用交換等の場合の譲渡所得等の特別控除))の規定は、個人の有する信託財産の構成物(棚卸資産及び雑所得の基因となる土地等に該当するものを除く。)について同条第1項に規定する収用交換等による譲渡があった場合においても適用することができるのであるが、この場合における同条の規定の適用については、次の諸点に留意する。  
(1)  同条第3項第1号に規定する「最初に当該申出のあった日」とは、その受託者が同号に規定する公共事業施行者から当該信託財産の構成物につき最初に買取り等の申出を受けた日をいうこと。  
(2)  同項第2号に規定する「一の収用交換等に係る事業につき第1項に規定する資産の収用交換等による譲渡が2以上あった場合」に該当するかどうかは、当該個人について、その者の有する信託財産の構成物の譲渡とその他の資産の譲渡とを通じて判定すること。  
(3)  当該収用交換等による譲渡の時における当該譲渡に係る信託財産の構成物の受益者が、当該構成物につき最初に買取り等の申出を受けた時における当該構成物の受益者以外の者(当該申出を受けた時における受益者の死亡によりその者から当該構成物に係る信託受益権の取得をした者を除く。)である場合には、同項第3 号の規定に該当することとなること。  
(4)  信託財産の構成物の収用交換等による譲渡につき同条第1項の規定の適用を受けようとする者が、同条第4項の規定により確定申告書(修正申告書を含む。)に添付すべき書類については、2−41に準ずること。 
 
  (収用交換等により信託代替資産を取得した場合の更正の請求、修正申告等)
2−51 措置法第33条の5((収用交換等に伴い代替資産を取得した場合の更正の請求、修正申告等))の規定は、信託代替資産等の取得(信託受益権の取得によるものを含む。)につき同法第33条第2項(同法第33条の2第2項において準用する場合を含む。)の規定の適用を受けた者についても適用する。 
 
  (信託代替資産等の取得価額の計算等)
2−52 信託代替資産等(措置法第33条の6第1項((収用交換等により取得した代替資産等の取得価額の計算))に規定する代替資産等に該当する資産で、個人の信託財産に属するものをいう。)の取得(信託受益権の取得によるものを含む。)につき同法第33条、第33条の2第1項若しくは第2項又は第33条の3の規定の適用を受けた者が、その信託代替資産等について所得税法第49条第1項の規定により償却費の額を計算する場合、又はその後その信託代替資産等の譲渡(信託受益権の譲渡、相続、遺贈又は贈与による移転を含む。)があったことにより譲渡所得等の金額の計算をする場合には、当該信託代替資産等の取得の時期及び取得価額については、措置法第33条の6第1項及び措置法令第22条の6((収用交換等により取得した代替資産等の取得価額の計算))に定めるところによる。   (注)  この場合における償却費の計算については、措置法第33条の6第2項の規定により、同法第14条の新築貸家住宅等の割増償却の特例を適用することはできない。  
 
(特定土地区画整理事業等のために土地等を譲渡した場合の譲渡所得の特別控除等の適用)
 2−53 措置法第34条((特定土地区画整理事業等のために土地等を譲渡した場合の譲渡所得の特別控除))又は第34条の2((特定住宅地造成事業等のために土地等を譲渡した場合の譲渡所得の特別控除))の規定は、個人の信託財産に属する土地等が同法第34条第1項又は第34条の2第1項に規定する「特定土地区画整理事業等のために買い取られる場合」又は「特定住宅地造成事業等のために買い取られる場合」に該当することとなった場合においても適用することができる。  この場合において、信託財産に属する土地等の譲渡につきこれらの規定の適用を受けようとする者が、同法第34条第3項(同法第34条の2第3項において準用する場合を含む。)の規定により確定申告書に添付すべき書類については、2−41に準ずる。  
 
(居住用財産の譲渡所得の特別控除の適用)
 2−54 措置法第35条第1項((居住用財産の譲渡所得の特別控除))に規定する「その居住の用に供している家屋」又は「その敷地の用に供されている土地若しくは当該土地の上に存する権利」には、個人の有する信託財産の構成物でこれらの資産に該当するもの(以下この項において「信託居住用財産」という。)が含まれるのであるが、この場合における同条の規定の適用については、次の諸点に留意する。 
  (1) 信託居住用財産の譲渡には、信託受益権の譲渡によるものが含まれること。  
(2) 譲渡された信託財産である家屋が同条第1項に規定する「その居住の用に供している家屋」に該当するかどうかは、当該家屋の受益者について、措置法通達35−2又は35−3に定めるところにより判定すること。  
(3) 措置法令第23条第1項((特例の対象となる家屋の範囲))に規定する「その者が主としてその居住の用に供していると認められる一の家屋」の判定の基礎には、その者の有する信託居住用財産が含まれること。 
  (4) 信託居住用財産の譲渡が措置法第35条第1項に規定する「特別の関係がある者に対してするもの」に該当するかどうかは、その譲渡に係る信託居住用財産の受益者について判定すること。  
 (5) 同項に規定する「その年の前年又は前々年において既にこの項又は第36条の2若しくは第36条の5の規定の適用を受けている」かどうかの判定の基礎には、その者の有する信託居住用財産の譲渡が含まれること。  
 
(居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例の適用)
 2−55 措置法第36条の2第1項((居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例))に規定する「譲渡資産」又は「買換資産」には、それぞれ、信託長期居住用財産(個人の有する信託財産の構成物で、同条第1項各号に掲げる譲渡資産に該当するものをいう。以下2−58までにおいて同じ。)又は信託買換資産(同項に規定する買換資産に該当する資産で、個人の信託財産に属するものをいう。以下2−58までにおいて同じ。)が含まれるのであるが、この場合における同条の規定の適用については、次の諸点に留意する。 
  (1)  信託長期居住用財産の譲渡又は信託買換資産の取得には、信託受益権の譲渡又は取得によるものが含まれること。  
(2)  譲渡された信託財産である家屋又は土地等(信託受益権の譲渡に係るものを含む。(3)において同じ。)が信託長期居住用財産に該当するかどうかの判定の基礎となるその所有期間については、2−42の(2)によること。  
 (3)  譲渡された信託財産である家屋が同条第1項第1号に規定する「その居住の用に供している家屋」に該当するかどうかは、当該家屋の受益者について、措置法通達35−2又は35−3に定めるところにより判定すること。  
 (4)  措置法令第24条の2第4項((準用))において準用する同令第23条第1項に規定する「その者が主としてその居住の用に供していると認められる一の家屋」の判定の基礎には、その者の有する信託長期居住用財産が含まれること。  
 (5)  信託長期居住用財産の譲渡が、措置法第36条の2第1項に規定する「特別の関係がある者に対してするもの」に該当するかどうかは、その譲渡に係る信託長期居住用財産の受益者について判定すること。  
 (6)  措置法令第24条の2第7項第2号((買換資産の範囲))の規定を適用する場合において、同号に規定する家屋には、その者の信託買換資産である家屋が含まれること。  
 (7)  信託買換資産の取得が措置法第36条の2第1項又は第2項に規定する期間内にあったかどうかを判定する場合のその取得の日については、2−10に定めるところに準じて判定すること。  
 (8)  信託買換資産が居住の用に供されているかどうかについては、その信託買換資産の受益者ごとに、措置法通達36の2−12に定めるところにより判定すること。  なお、措置法令第24条の2第8項((買換資産の取得者が死亡した場合の特則))の規定は、信託買換資産の取得につき措置法第36条の2第1項(同条第 2項において準用する場合を含む。以下2−57までにおいて同じ。)の規定の適用を受けた受益者が死亡した場合についても適用すること。  
(9)  家屋及び土地等が信託買換資産として一括して取得された場合(これらの資産とともにその他の資産で一の信託財産に属するものが一括して取得された場合を含む。)における当該家屋及び土地等のそれぞれの同条第1項に規定する取得価額については、措置法通達36の2−7に準じて算定すること。    信託受益権の取得によるこれらの資産の一括取得があった場合におけるその取得価額の算定についても同様とする。
 (10)  信託長期居住用財産の譲渡又は信託買換資産の取得につき同条第1項の規定の適用を受けようとする者が、同条第4項又は第6項の規定により確定申告書に添付し、又は提出すべき登記簿の謄本又は抄本については、2−48に準ずること。  
 
(信託買換資産の取得があった場合の更生の請求、修正申告等)
 2−56 措置法第36条の3((居住用財産の買換えの場合の更正の請求、修正申告等))の規定は、信託買換資産の取得につき同法第36条の2第1項の規定の適用を受けた者についても適用する。  
 
(信託買換資産を譲渡した場合の取得価額の計算)
 2−57 信託買換資産の取得につき措置法第36条の2第1項の規定の適用を受けている者が、その信託買換資産についてその後譲渡(信託受益権の譲渡、相続、遺贈又は贈与による移転を含む。)があったことにより譲渡所得の金額の計算をする場合には、当該信託買換資産の取得価額については、同法第36条の4及び措置法令第24条の3第2項から第4項まで((買換えに係る居住用財産の譲渡の場合の取得価額の計算等))に定めるところによる。  
 
 
(居住用財産を交換した場合の長期譲渡所得の課税の特例の適用)
 2−58 措置法第36条の5((居住用財産を交換した場合の長期譲渡所得の課税の特例))の規定は、信託長期居住用財産の交換による譲渡(信託受益権の交換譲渡によるものを含む。)又は信託買換資産の交換による取得(信託受益権の交換取得によるものを含む。)が同条の規定に該当することとなる場合においても適用することができる。  
 
(特定の事業用資産の買換えの場合の譲渡所得の課税の特例の適用)
 2−59 措置法第37条第1項((特定の事業用資産の買換えの場合の譲渡所得の課税の特例))の表の上欄に規定する「譲渡資産」又は同表の下欄に規定する「買換資産」には、それぞれ、信託事業用資産(個人の有する信託財産の構成物で、同表の各号の上欄に掲げる譲渡資産に該当するものをいう。以下2−62までにおいて同じ。)又は信託買換資産(同表の各号の下欄に掲げる買換資産に該当する資産で、個人の信託財産に属するものをいう。以下2−62までにおいて同じ。)が含まれるのであるが、この場合における同条の規定の適用については、次の諸点に留意する。  
 (1)  信託事業用資産の譲渡又は信託買換資産の取得には、信託受益権の譲渡又は取得によるものが含まれること。  
(2)  信託財産である土地等、建物又は構築物で譲渡されたもの(信託受益権の譲渡に係るものを含む。)が同条第1項に規定する「事業(事業に準ずるものとして政令で定めるものを含む。)の用に供しているもの」に該当するかどうかは、これらの資産の各受益者について判定すること。   (注)  事業に準ずるものの範囲については、措置法通達37−3参照。 
  (3)  信託買換資産の取得が同条第1頂、第3項又は第4項に規定する期間内にあったかどうかを判定する場合のその取得の日については、2−10に定めるところに準じて判定すること。
   (4)  信託買換資産が事業(事業に準ずる不動産の貸付けを含む。)の用に供されているかどうかについては、その信託買換資産の各受益者について、措置法通達37−21に定めるところにより判定すること。   (注)  信託買換資産が事業(事業に準ずる不動産の貸付けを含む。)の用に供された時期の判定については、措置法通達37−23参照。
   (5)  同条第1項の表の第1号の下欄のロに規定する「建物、構築物又は機械及び装置」は、同号の下欄のイに掲げる土地等の取得に伴って取得されるものでなければならないのであるが、例えば当該土地等は個人が自ら取得し、当該土地等において事業の用に供する建物、構築物又は機械及び装置は当該個人の信託買換資産としてその受託者が取得するような場合であっても、当該建物、構築物又は機械及び装置が当該土地等の取得に伴って取得されたと認められるときは、これらの資産は同号の下欄のロに掲げる資産に該当すること。  同表の第5号の下欄のロ及び第7号の下欄のロに掲げる資産についても同様とする。  
 (6)  信託財産である土地等、建物又は構築物が措置法第37条第1項の表の第14号に掲げる譲渡資産に該当するかどうかの判定の基礎となるその所有期間については、2−42の(2)によること。 
  (7)  同条第2項に規定する「土地等」には、信託事業用資産である土地等又は信託買換資産である土地等が含まれること。   (注)  同項に規定する買換資産の面積制限に関する取扱いについては、措置法通達37−11から37−11の6までを参照。   (8)  次に掲げる土地の譲渡(信託受益権の譲渡によるものを含む。)があった場合において、当該譲渡が措置法通達37−18に掲げる譲渡に該当するものであるときは、当該譲渡に係る同条の規定の適用については、措置法通達37−18に定めるところによること。   イ  信託事業用資産である土地   ロ  個人の有する土地(その者の事業の用又は事業に準ずる不動産の貸付けの用に供されているものに限る。)で、当該個人が措置法通達37−18にいう区画形質の変更等を加えた後その譲渡を目的とする土地信託の設定をし、受託者に移転したもの  
(9)  信託財産に属する2以上の資産の譲渡又は取得(信託受益権の譲渡又は取得によるものを含む。)が一括して行われたときは、その譲渡又は取得に係る資産を特例の対象となるものとそうでないものに区分した上で同条の規定を適用すること。   (10)  信託事業用資産の譲渡又は信託買換資産の取得につき同条第1項(同条第3項及び第4項において準用する場合を含む。)の規定の適用を受けようとする者が、同条第6項又は第8項の規定により確定申告書に添付すべき書類又は提出する登記簿の謄本若しくは抄本については、それぞれ2−41又は2−48に準ずること。  
 
 (信託買換資産の取得に係る更正の請求、修正申告)
2−60 措置法第37条の2((特定の事業用資産の買換えの場合の更正の請求、修正申告等))の規定は、信託買換資産の取得につき同法第37条第1項(同条第4項において準用する場合を含む。)の規定の適用を受けた者についても適用する。  
 
 (信託買換資産の取得価額の計算等)
 2−61 信託買換資産の取得につき措置法第37条第1項(同条第3項及び第4項において準用する場合を含む。)の規定の適用を受けている者が、当該信託買換資産について所得税法第49条第1項の規定により償却費の額を計算する場合、又はその後当該信託買換資産の譲渡(信託受益権の譲渡、相続、遺贈又は贈与による移転を含む。)があったことにより譲渡所得の金額の計算をする場合には、当該信託買換資産の取得価額については、措置法第37条の3第1項及び措置法令第 25条の2第2項から第4項まで((買換えに係る特定の事業用資産の譲渡の場合の取得価額の計算等))に定めるところによる。   (注)  この場合における償却費の計算については、措置法第37条の3第2項の規定により、同法第14条の新築貸家住宅等の割増償却の特例を適用することはできない。  
 
(特定の事業用資産を交換した場合の譲渡所得の課税の特例の適用)
 2−62 措置法第37条の4((特定の事業用資産を交換した場合の譲渡所得の課税の特例))の規定は、信託事業用資産の交換による譲渡(信託受益権の交換譲渡によるものを含む。)又は信託買換資産の交換による取得(信託受益権の交換取得によるものを含む。)が同条の規定に該当することとなる場合においても適用することができる。  
 
(既成市街地等内にある土地等の中高層耐火建築物の建設のための買換え及び交換の場合の譲渡所得の課税の特例の適用)
 2−63 措置法第37条の5第1項から第3項まで((既成市街地等内にある土地等の中高層耐火建築物の建設のための買換え及び交換の場合の譲渡所得の課税の特例))の規定は、信託譲渡資産(個人の有する信託財産の構成物で、同条第1項の表の各号の上欄に掲げる譲渡資産に該当するものをいう。以下2−64までにおいて同じ。)の同項に規定する譲渡及び信託買換資産(同表の各号の下欄に掲げる買換資産に該当する資産で、個人の信託財産に属するものをいう。以下この項において同じ。)の同項に規定する取得があった場合又は信託交換譲渡資産(個人の有する信託財産の構成物で、同条第3項に規定する交換譲渡資産に該当するものをいう。以下この項において同じ。)と信託交換取得資産(同項に規定する交換取得資産に該当する資産で、個人の信託財産に属するものをいう。以下この項において同じ。)との同項に規定する交換があった場合(同項に規定する他資産との交換の場合に該当する場合を含む。)においても適用することができるのであるが、これらの場合におけるこれらの規定の適用については、次の諸点に留意する。  
 (1)  信託買換資産の取得が措置法第37条の5第1項又は同条第2項において準用する同法第37条第4項に規定する期間内にあったかどうかを判定する場合のその取得の日については、2−10に定めるところに準じて判定すること。  
 (2)  取得された信託買換資産又は信託交換取得資産が事業(事業に準ずる不動産の貸付けを含む。)の用若しくは居住の用に供されているかどうかは、当該信託買換資産又は信託交換取得資産の各受益者(居住の用に供する信託買換資産にあっては、当該受益者の親族を含む。)について判定すること。  
 (3)  措置法令第25条の4第2項各号((特定民間再開発事業の要件))に掲げる要件を満たすかどうかの判定については、次によること。 
  イ  2 以上の信託財産のそれぞれに属する土地(信託譲渡資産又は信託交換譲渡資産に該当するものに限る。)の区域又は信託財産に属する土地及び信託の目的となっていない土地の区域を施行地区(同項第1号に規定する施行地区をいう。以下この項において同じ。)として一の特定民間再開発事業(措置法第37条の5第1 項の表の第1号の上欄に規定する特定民間再開発事業をいう。以下この項において同じ。)が施行される場合には、措置法令第25条の4第2項第1号に規定する面積要件は、これらの土地の面積の合計により判定する。 
  ロ  措置法規則第18条の6第1項((施行地区内の土地の利用の共同化の要件))に掲げる要件の判定については、次による。
   (イ)  同項に規定する所有権者又は借地権者には、その特定民間再開発事業の施行地区内の土地の所有権又は借地権を信託受益権の目的とする受益者が含まれる。   (ロ)  その特定民間再開発事業の施行地区内の土地(借地権の設定がされている土地を除く。)につき所有権を有する者又は当該施行地区内の土地につき借地権を有する者の数が2以上であるかどうかは、これらの土地又は借地権について信託の設定のあった時ではなく、その特定民間再開発事業の施行の直前における現況により判定する。  この場合において、当該施行地区内のうちに一の受益者に係る信託財産に属する土地又は借地権と当該受益者の有する土地又は借地権で信託財産に属していないものとがあるときは、これらの土地又は借地権は一の者が有しているものとし、また、当該施行地区内にある区画された一の土地に係る所有権又は借地権が2 以上の受益者の有する信託受益権の目的となっているときは、これらの所有権又は借地権は当該2以上の受益者により共有されているものとして、それぞれ同項に規定する施行地区内の土地につき所有権を有する者又は当該施行地区内の土地につき借地権を有する者の数が2以上であるかどうかを判定することに留意する。 
  (ハ)  その特定民間再開発事業による中高層の耐火建築物の建築の後における施行地区内の土地に係る所有権又は借地権は、同項の規定により、その全部が同項に規定するこれらの者又はこれらの者及び当該中高層の耐火建築物を所有することとなる者により共有されることを要するのであるが、この要件の判定に当たっては、当該施行地区内の土地に係る所有権又は借地権のうちに一の受益者のみの信託受益権の目的となっている部分があるときは、当該施行地区内の土地はその全部が同項の要件を満たしていないものとして判定する。  
(4)  受託者がその信託の目的に従って措置法第37条の5第1項の表の第2号の上欄に掲げる事業の施行をすることにより建築した同欄の建築物は、措置法令第25条の4第4項の規定の適用については、「同欄に掲げる資産の譲渡をした者が建築した建築物」に該当すること。  
 (5)  信託買換資産又は信託交換取得資産の取得につき措置法第37条の5第1項又は第3項の規定の適用を受けている者が、その信託買換資産又は信託交換取得資産について同条第2項において準用する同法第37条の3第1項の規定により償却費の額を計算する場合又は譲渡所得の金額を計算する場合におけるこれらの資産の取得価額については、同項及び措置法令第25条の4第10項から第12項まで((引継取得価額の計算))に定めるところによること。  
(注)  この場合における償却費の計算については措置法第37条の5第2項において準用する同法第37条の3第2項の規定により、同法第14条の新築貸家住宅等の割増償却の特例を適用することはできない。  
(6)  信託譲渡資産又は信託交換譲渡資産の譲渡につき措置法第37条の5第1項又は第3項の規定の適用を受けようとする者が、同条第2項において準用する同法第 37条第6項の規定により確定申告書に添付すべき措置法規則第18条の6第3項各号((証明書類))に掲げる書類については、2−41に準ずること。  
 (7)  信託譲渡資産又は信託交換譲渡資産の譲渡につき措置法第37条の5第1項又は第3項の規定の適用を受けようとする者が、措置法令第25条の4第8項((提出書類))の規定により提出する登記簿の謄本又は抄本については、2−48に準ずること。   
 
  2 −64 措置法第37条の5第4項((施行地区外に居住用財産等を取得する場合の特例))の規定は、措置法令第25条の4第15項((特別な事情の認定))に規定する場合に該当する個人の信託譲渡資産(措置法第37条の5第1項の表の第1号の上欄の譲渡資産に該当するものに限る。)の同条第1項に掲げる譲渡があった場合又は同条第4項各号に掲げる買換資産若しくは土地等若しくは建物その他の減価償却資産に該当する信託財産の取得(当該各号に定めるところによる取得に限り、信託受益権の取得によるものを含む。)があった場合においても適用することができる。  この場合において、措置法第37条の5第4項の規定により同法第36条の2又は第37条の規定の適用を受けようとする者が、措置法令第25条の4第17 項((証明書類))の規定により確定申告書に添付すべき書類については、2−41に準ずる。  
 
(特定の交換分合により土地等を取得した場合の課税の特例の適用)
 2−65 措置法第37条の6((特定の交換分合により土地等を取得した場合の課税の特例))の規定は、個人の信託財産に属する土地等で同条第1項に規定する土地等に該当するものが同項第2号に掲げる場合に該当することとなった場合において、その受託者が同号に規定するところにより当該個人の信託財産に属するものとして同号に掲げる土地等の取得をしたときについても適用することができる。  この場合において、同条第1項の規定の適用を受けようとする者が、同条第2項の規定により確定申告書に添付すべき書類については、2−41及び2−48に準ずる。  
 
(大規模な住宅地造成事業の施行区域内にある土地等の造成のための交換等の場合の譲渡所得の課税の特例の適用)
 2−66 措置法第37条の7((大規模な住宅地造成事業の施行区域内にある土地等の造成のための交換等の場合の譲渡所得の課税の特例))の規定は、個人の信託財産に属する土地等が同条第1項(同条第2項において準用する場合を含む。)の規定に該当することとなった場合において、その受託者が当該個人の信託財産に属するものとして同条第1項に掲げる宅地に該当する土地の取得(同項に掲げる交換又は譲受けによる取得に限る。)をしたときについても適用することができる。  この場合において、同項(同条第2項において準用する場合を含む。)の規定の適用を受けようとする者が、同条第4項又は第5項の規定により確定申告書に添付し、又は提出すべき書類については、2−41又は2−48に準ずる。
 
 
   〔その他〕
(相続財産に係る譲渡所得の課税の特例の適用)
 2−67 措置法第39条第1項((相続財産に係る譲渡所得の課税の特例))に規定する「課税価格の計算の基礎に算入された資産」には、個人が同項に規定する相続又は遺贈により取得した信託受益権(遺贈による取得があったものとみなされるものを含む。)の目的となっている信託財産の構成物(当該相続又は遺贈の時において当該信託財産に属していたものに限る。)で同項の要件に該当するものが含まれる。   (住宅を取得した場合の所得税額の特別控除の適用)
 
 2−68 措置法第41条((住宅を取得した場合の所得税額の特別控除))の規定は、個人(居住者に限る。以下この項において同じ。)の信託居住用家屋(同条第1項に規定する居住用家屋で、個人の信託財産に属するものをいう。以下2−69までにおいて同じ。)又は個人の信託既存住宅(同条第1項に規定する既存住宅に該当する家屋で、個人の信託財産に属するものをいう。以下2−69までにおいて同じ。)の新築又は取得(信託受益権の取得によるものを含む。)があった場合において、これらの家屋の新築又は取得の状況並びにこれらの家屋に係る借入金又は債務の状況等が同条第1項の規定に該当することとなるときについても適用することができるのであるが、これらの場合における同条の規定の適用については、次の諸点に留意する。
   (1)  個人の信託財産として新築し、又は取得された家屋が、区分建物の各部分(措置法令第26条第1項第2号((住宅用家屋の範囲))に規定する各部分をいう。)の2以上に相当するものであり、かつ、当該2以上の部分のうちに当該個人の居住の用に供される部分とそれ以外の用に供される部分とがあるときは、当該個人の居住の用に供される部分が区分所有登記又は信託契約書(受益権証書を含む。)において区分所有されていることが確認されない限り、同項に規定する「その家屋の床面積の2分の1以上に相当する部分が専ら当該居住の用に供されるもの」に該当するかどうか、又は同項の各号に規定する床面積の要件に適合するかどうかについては、当該個人の有する信託受益権の目的となっている各部分の全部の床面積の合計を基礎として判定すること。   (2)  信託居住用家屋又は信託既存住宅が居住の用に供されているかどうかは、これらの家屋の受益者について判定すること。  
 (3)  措置法第41条第1項に規定する借入金又は債務には、その家屋を居住の用に供している個人の信託居住用家屋又は信託既存住宅の新築の工事の請負代金又は取得の対価に係る借入金又は債務(同項各号に該当するものに限る。)で、当該個人の信託財産に帰属するものが含まれること。   (注)  信託受益権の取得による信託居住用家屋又は信託既存住宅の取得があった場合において、これらの家屋の取得に係る上記の借入金又は債務が措置法第41条第1 項各号に規定する「償還期間が10年以上」のもの又は「賦払期間が10年以上」のものに該当するかどうかについては、当該信託受益権の取得の時において残存する償還期間又は賦払期間を基礎として判定することに留意する。  
(4)  信託居住用家屋又は信託既存住宅の新築又は取得につき措置法第41条第1項の規定の適用を受けようとする者は、措置法令第26条第2項((既存住宅の範囲))又は措置法第41条第4項((申告手続))の規定により、措置法規則第18条の14第1項及び第7項((住宅を取得した場合の所得税額の特別控除の適用を受ける場合の添付書類等))並びに第18条の15第2項((住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書))に掲げる登記簿の謄本又は抄本その他の書類をその確定申告書に添付する必要があるのであるが、これらの添付に当たっては、次の諸点に留意すること。 
  イ  同規則第18条の14第1項に掲げる登記簿の謄本又は抄本には、取得した信託既存住宅の信託原簿の謄本又は抄本が含まれること。  同条第7項第1号のイに掲げる登記簿の謄本又は抄本で、信託居住用家屋に係るものについても同様とする。  
 ロ  同項第1号のイ及び第2号のイに掲げる書類(登記簿の謄本又は抄本を除く。)については、これらの書類がその者の信託居住用家屋又は信託既存住宅の新築又は取得に係るものである旨の受託者の証明を受けること。  
ハ  措置法規則第18条の15第2項の規定による住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書が個人の信託財産に帰属する借入金又は債務の金額(信託居住用家屋又は信託既存住宅の新築又は取得に係るものに限る。)につき交付されたものである場合には、当該証明書がその者の信託居住用家屋又は信託既存住宅の新築又は取得に係るものである旨の受託者の証明を受けること。  この場合において、当該証明書に記載されている「住宅借入金等の金額」又は「新築の工事の請負代金又は取得の対価の額」が、信託居住用家屋又は信託既存住宅に係る部分とそれ以外の信託財産の構成物に係る部分とから成るものであるときは、上記による受託者の証明は、当該信託居住用家屋又は信託既存住宅に係る部分のみを明記して行うものとする。 
 
  (年末調整に係る住宅を取得した場合の所得税額の特別控除等の適用)
 2−69 措置法第41条の2((年末調壁に係る住宅を取得した場合の所得税額の特別控除))又は第41条の3((住宅を取得した場合の所得税額の特別控除の適用を受けた者が居住用財産に係る課税の特例を受ける場合の修正申告等))の規定は、信託居住用家屋又は信託既存住宅の新築又は取得につき同法第41条第1項の規定の適用を受けた者についても適用する。  
 
 
第3 法人税に関する取扱い
 一 法人税法関係
(信託による資産の移転等)
 3−1 土地信託においては、信託の設定による委託者から受託者への信託財産の移転又は信託の終了に伴う受託者から受益者への信託財産の移転は、法人税に関する法令の規定の適用上、資産の譲渡又は資産の取得には該当しないことに留意する。  
 
 (信託受益権の譲渡等)
 3−2 信託受益権の譲渡が行われた場合には、その信託受益権の目的となっている信託財産の構成物の全部(譲渡された信託受益権が割合をもって表示されているものであるときは、当該各構成物のうちその割合に相当する部分)が一括して譲渡されたものとして取り扱う。  信託受益権の取得があった場合も、これに準ずる。   (注) 信託財産に帰属している債務があるときは、その信託受益権の譲渡又は取得に伴って当該債務も承継されたことになる。  
 
(借地権の設定等)
 3−3 信託財産である土地等を他人に使用させる行為が法人税法施行令(昭和40年政令第97号)第137条((土地の使用に伴う対価についての所得の計算))又は第138条第1項((借地権の設定等により地価が著しく低下する場合の土地等の帳簿価額の一部の損金算入))に規定する場合に該当することとなるときは、これらの規定の適用があることに留意する。   (共同ビルの建築の場合)
 3−4 一団の土地の区域内に土地等を有する2以上の者が、その一団の土地の上に1棟の建物を共同で建築して区分所有し、又は共有する目的で、それぞれの有する土地等につき土地信託の設定をした場合において、その信託の目的に従って建物の建築が行われたときは、法人税法施行令第137条又は第138条第1項の規定の適用については、法人税基本通達(昭和44年5月1日付直審(法)25「法人税基本通達の制定について」通達別冊)13−1−6に定めるところによる。   (法律の規定に基づかない区画整理等があった場合)
3−5 信託財産である土地等が法人税基本通達2−1−20又は2−1−21に該当することとなった場合には、これらの取扱いに定めるところによる。   (賃貸借契約に基づく使用料等の帰属の時期)
3−6 法人の有する信託受益権の目的となっている信託財産(以下「法人の信託財産」という。)に帰せられる収入で賃貸借契約に基づく使用料等に該当するものの収益の帰属の時期については、法人税基本通達2−1−29又は2−1−35に定めるところによる。  
 
(信託財産の譲渡による収益の帰属の時期)
 3−7 法人の有する信託受益権の目的となっている信託財産の構成物(以下「法人の有する信託財産の構成物」という。)の譲渡による収益の帰属の時期については、法人税基本通達2−1−1又は2−1−14に定めるところによる。 
 
  (信託財産に係る費用の損金算入の時期)
 3−8 法人の信託財産に帰せられる支出で各事業年度の販売費、一般管理費その他の費用に該当するものの損金算入の時期については、法人税基本通達2−2−12から2−2−15までに定めるところによる。  
 
(信託財産に課される租税公課の損金算入の時期)
3−9 法人の有する信託財産の構成物に係る固定資産税その他の租税公課の損金算入の時期については、法人税基本通達9−5−1に定めるところによる。  
 
(信託財産の減価償却)
3−10 法人の有する信託財産の構成物のうち減価償却資産については、その償却費として損金経理をした金額のうち法人税法(昭和40年法律第34号)第31条((減価償却資産の償却費の計算及びその償却の方法))の規定に従って計算した金額を当該法人の各事業年度の所得の金額の計算上損金の額に算入する。
 
   (信託財産の取得のために要した借入金の利子等)
 
 3−11 信託期間中に法人の信託財産に属することとなった資産(固定資産に該当するものに限る。)の取得のために借り入れた借入金の利子等については、法人税基本通達7−3−1の2又は7−3−2に定めるところによる。  
 
(土地の造成又は改良等のための費用等)
 3−12 法人の信託財産である土地(固定資産に該当するものに限る。)につき造成又は改良等のために支出した費用その他の費用の取得価額への算入については、法人税基本通達7−3−3から7−3−11の5までに定めるところによる。   (資本的支出と修繕費の区分) 3−13 法人の有する信託財産の構成物のうち固定資産に該当するものの修理、改良等のために支出した金額が資本的支出と修繕費のいずれに該当するかを判定する場合の基準等については、法人税基本通達7−8−1から7−8−9までに定めるところによる。   (信託財産等の低額譲渡) 3−14 法人の有する信託財産の構成物の譲渡(信託受益権の譲渡によるものを含む。)があった場合において、当該譲渡が法人税法第37条第6項((寄附金とされる低額譲渡等))に規定する場合に該当することとなるときは、当該法人について、同項の規定を適用する。   (信託財産の交換があった場合における固定資産の交換の特例の適用) 3−15 法人税法第50条((交換により取得した資産の圧縮額の損金算入))の規定は、受託者が法人の信託財産に属する固定資産を他の者の有する固定資産(当該信託財産以外の信託財産に属するものを含む。)と交換した場合において、その交換の内容及び当該交換により取得した資産の用途が同条第1項の規定に該当し、かつ、同条第2項に規定する場合に該当しないこととなるときについても適用することができるのであるが、この場合における同条の規定の適用については、次の諸点に留意する。   (1)  当該交換により譲渡した資産及び当該交換により取得した資産が、同条第1項に規定する「1年以上有していた固定資産」であるかどうかについては、2−10又は法人税基本通達10−6−1の2に定めるところにより判定すること。   (2)  当該交換が同項第1号又は第2号に掲げる資産の交換に当たるかどうかの判定については、法人税基本通達10−6−2、10−6−3又は10−6−3の2に定めるところによること。   (3)  当該交換により取得した資産を当該交換により譲渡した資産の譲渡の直前の用途と同一の用途に供したかどうかの判定については、法人税基本通達10−6−6から10−6−8までに定めるところによること。   (4)  当該交換が同条第2項に規定する「いずれか多い価額の100分の20に相当する金額をこえる場合」に該当するかどうかの判定については、法人税基本通達10−6−4から10−6−5の2までに定めるところによること。   (信託受益権の交換があった場合) 3−16 法人が信託受益権を交換により譲渡し、又は交換により取得した場合には、その交換の時において、その信託受益権の目的となっている信託財産の構成物を交換により譲渡し、又は交換により取得したものとして、法人税法第50条の規定の適用をすることができるかどうかの判定をするのであるが、この場合においては、次のことに留意する。   (1)  交換により譲渡した信託受益権に係る信託財産の構成物又は交換により取得した信託受益権に係る信託財産の構成物が、同条第1項に規定する「譲渡資産」又は「取得資産」に該当するかどうかは、これらの信託受益権に係る個々の構成物ごとに判定すること。   (注)  信託財産の各構成物又はその交換が法人税法第50条第1項に規定する、「1年以上有していた固定資産」又は「交換」に当たるかどうかの判定については、3−15の(1)及び(2)参照。   (2)  その他3−15の(3)及び(4)に相当する事項については、これらの定めに準じて判定すること。   (交換により取得した信託財産構成物の取得価額の計算) 3−17 法人の信託財産に属する減価償却資産の取得(信託受益権の取得によるものを含む。)につき法人税法第50条第1項の規定の適用を受けた当該法人がその取得資産について行うべき同法第31条第1項((減価償却資産の償却費の計算及びその償却の方法))に規定する償却費の額の計算の基礎となる取得価額の計算については、法人税法施行令第54条第3項((交換等による取得資産の取得価額の計算))に定めるところによる。   (交換により取得した信託財産構成物の圧縮記帳の経理の特例) 3−18 法人の信託財産に属する資産の取得(信託受益権の取得によるものを含む。)につき法人税法第50条第1項の規定を適用する場合には、法人税基本通達10−6−10に定めるところによることができる。   (延払基準の適用がある資産の譲渡) 3−19 法人税法第63条第1項((延払条件付譲渡等に係る収益及び費用の帰属事業年度))に規定する「資産の延払条件付譲渡」には、法人の信託財産に属する資産の譲渡(信託受益権の譲渡によるものを含む。)で、同条第2項((延払条件付譲渡等の意義))の規定に該当するものが含まれる。   (公益法人等又は人格のない社団等が受益者である場合) 3−20 公益法人等又は人格のない社団等が土地信託の受益者である場合において、当該土地信託について行う受託者の業務が法人税法第2条第13号((収益事業の意義))に規定する収益事業に該当するときは、当該受益者が収益事業を営むものとして取り扱う。   二 租税特別措置法関係 (新築貸家住宅の割増償却の適用) 3−21 受託者が、法人の信託財産として措置法第47条第1項((新築貸家住宅の割増償却))に規定する貸家住宅を取得し、又は貸家住宅を新築して、これを貸家の用に供した場合には、当該法人の所得の金額の計算上損金の額に算入すべき当該貸家住宅の償却費の計算については、同項の規定を適用することができる。  法人が、同項の規定の適用を受けている貸家住宅について土地信託の設定をした場合において、当該貸家住宅が当該設定後引き続き貸家の用に供されているときも同様とする。   (区分建物の判定) 3−22 その家屋が措置法令第29条の3第2項各号((貸家住宅の範囲))のいずれに該当するかの判定をする場合において、判定の対象となる共同家屋(同項第1号に規定する共同家屋をいう。)が信託財産であるときは、その各独立部分(同号に規定する各独立部分をいう。)の全部又は一部を区分所有していることが区分所有登記又は信託契約書(受益権証書を含む。)において確認されない限り、その信託財産である共同家屋は同項第2号に規定する「その各独立部分を区分所有する者がない共同家屋」に該当するものとする。   (新築特定再開発建築物の割増償却の適用) 3−23 受託者が、法人(青色申告書を提出する法人に限る。)の信託財産として措置法第47条第2項((特定再開発建築物の割増償却))に規定する特定再開発建築物で新築されたものを取得し、又は特定再開発建築物を新築して、これを当該法人が事業の用に供した場合には、当該法人の所得の金額の計算上損金の額に算入すべき当該特定再開発建築物の償却費の計算については、同項の規定を適用することができる。   (土地の譲渡等がある場合の特別税率の適用) 3−24 措置法第63条第1項第1号((土地の譲渡等がある場合の特別税率))に規定する「土地等」には、法人の信託財産に属する土地等が含まれるのであるが、この場合における同条の規定の適用については、次の諸点に留意する。   (1)  同条第1項に規定する「土地の譲渡等」には、次に掲げる行為が含まれること。   イ  受託者が法人の信託財産に属する土地等に関して行う処分その他の行為で同項に規定する「土地の譲渡等」に該当するもの   ロ  法人の有する信託受益権の譲渡により譲渡されたこととなる当該法人の信託財産に属する土地等の譲渡のうち、同項に規定する「土地の譲渡等」に該当するもの   (2)  同条第3項((適用除外))の規定は、信託財産に属する土地等の譲渡で同項の要件を満たすものについても適用することができること。   (3)  信託財産に属する土地等につき同条第1項第1号に規定する譲渡(信託受益権の譲渡によるものを含む。)又は賃借権の設定等があった場合において、当該土地等が同項に規定する「短期所有土地等」に該当するものであるかどうかについては、当該譲渡又は賃借権の設定等の目的となった土地等ごとに判定すること。   (注)  信託財産に属する土地等の取得の日の判定については、措置法令第38条の4第25項((所有期間の判定))及び3−25参照。   (土地等の取得の日の判定) 3−25 信託財産に属する土地等の譲渡があった場合又は信託受益権の譲渡があった場合におけるこれらの譲渡に係る土地等の措置法第63条第2項((譲渡利益金額等の意義))に規定する「取得をした日」は、次により判定する。   (1)  信託財産に属する土地等の譲渡があった場合 その土地等が信託財産となった経緯等に応じて、それぞれ次による。   イ  譲渡された土地等のうち、信託の設定により受益者となった法人が有する信託受益権の目的となっているもの   (イ)  その土地等が、信託の設定により委託者から受託者へ移転し、その受託者が引き続き有しているものである場合 委託者がその土地等の取得をした日とし、具体的には該当する土地等ごとに措置法通達63(1)−4から63(1)−6までに定めるところによる。   (ロ)  その土地等が、信託期間中に信託財産に属することとなったものである場合 その土地等が信託財産に属することとなった日とし、具体的には該当する土地等ごとに措置法通達63(1)−4から63(1)−6までに準じて判定した日による。   ロ  譲渡された土地等のうち、他の者から信託受益権を取得することにより受益者となった法人が有する信託受益権の目的となっているもの   (イ)  その土地等が、当該信託受益権の取得の日前から信託財産に属しているものである場合 その受益者が当該信託受益権を取得した日とする。   (ロ)  その土地等が、当該信託受益権の取得の日以後において信託財産に属することとなったものである場合 その土地等が信託財産に属することとなった日とし、具体的には該当する土地等ごとに措置法通達63(1)−4から63(1)−6までに準じて判定した日による。   (2)  信託受益権の譲渡があった場合 信託受益権の譲渡により譲渡されたこととなる信託財産に属する土地等の所得の日については、信託受益権の所得の経緯に応じ、当該土地等について、それぞれ次による。   イ  譲渡した信託受益権が、その法人が信託の設定により取得したものである場合   (イ)  当該土地等のうち、信託の設定により委託者から受託者へ移転し、その受託者が引き続き有しているもの 委託者が当該土地等を取得した日とし、具体的には該当する土地等ごとに措置法通達63(1)−4から63(1)−6までに定めるところによる。   (ロ)  当該土地等のうち、信託期間中に信託財産に属することとなったもの その土地等が信託財産に属することとなった日とし、具体的には該当する土地等ごとに措置法通達63(1)−4から63(1)−6までに準じて判定した日による。   ロ  譲渡した信託受益権が、その法人が他の者から取得したものである場合   (イ)  当該土地等のうち、当該信託受益権の取得の日前から信託財産に属しているもの その法人が当該信託受益権の取得をした日とする。   (ロ)  当該土地等のうち、当該信託受益権の取得の日以後において信託財産に属することとなったもの 当該土地等が信託財産に属することとなった日とし、具体的には該当する土地等ごとに措置法通達63(1)−4から63(1)−6までに準じて判定した日による。   (注)  一の信託財産に係る受益者が2以上いる場合には、上記による取得の日の判定は、受益者ごとに判定する必要がある。   (証明書類の添付) 3−26 信託財産に属する土地等の譲渡(措置法第63条第1項第1号に規定する賃借権の設定等を含む。)について同条第3項の規定の適用を受けようとする法人は、同項の規定により、措置法規則第22条第2項各号((土地の譲渡等がある場合の特別税率))に掲げる書類をその法人税申告書(修正申告書を除く。)に添付する必要があるのであるが、その添付に当たっては、これらの書類が当該法人の有する信託財産に属する土地等の譲渡に係るものである旨の受託者の証明を受けるものとする。   (収用等に伴い代替資産を取得した場合の課税の特例等の適用) 3−27 措置法第64条第1項((収用等に伴い代替資産を取得した場合の課税の特例))に規定する「法人(清算中の法人を除く。以下この条、次条、第65条第3項及び第65条の2において同じ。)の有する資産」又は「代替資産」には、それぞれ、これらの資産に該当する法人の信託財産に属する資産又は信託代替資産(同法第64条第1項に規定する代替資産に該当する資産で、法人の信託財産に属するものをいう。以下3−29までにおいて同じ。)が含まれるのであるが、この場合における同項又は第64条の2第1項((収用等に伴い特別勘定を設けた場合の課税の特例))の規定の適用については、次の諸点に留意する。   (1)  信託代替資産の取得には、信託受益権の取得によるものが含まれること。   (2)  信託代替資産の取得が同法第64条第1項に規定する期日まで又は同法第64条の2第1項に規定する期間内にあったかどうかを判定する場合のその取得の日については、2−10に定めるところに準じて判定すること。   (3)  措置法令第39条第5項各号((やむを得ない事情により権利変換を希望しない旨の申出))に該当するかどうかは、自己の有する信託受益権の目的となっている信託財産の構成物を自ら事業の用に供している法人について判定すること。   (4)  信託財産に属する資産の措置法第64条第1項に規定する収用等による譲渡につき同項又は第64条の2第1項の規定の適用を受けようとする法人が、同法第 64条第4項(同法第64条の2第5項において準用する場合を含む。)の規定により確定申告書等(同法第2条第2項第11号に規定する確定申告書等をいう。以下同じ。)に添付すべき書類については、3−26に準ずること。   (換地処分等に伴い資産を取得した場合の課税の特例の適用) 3−28 措置法第65条第1項又は第3項((換地処分等に伴い資産を取得した場合の課税の特例))の規定は、法人の有する信託財産の構成物が同条第1項第1号、第 4号又は第5号に掲げる場合に該当することとなった場合においても適用することができるのであるが、この場合における同条の規定の適用については、次の諸点に留意する。   (1)  同条第3項に規定する「法人の有する資産」には、法人の有する信託財産の構成物で棚卸資産に該当するものは含まれないのであるが、同条第1項に規定する「法人の有する資産」には、法人の有する信託財産の構成物で棚卸資産に該当するものが含まれること。   (2)  同項第1号に規定する「同種の資産」には、これに該当する資産で信託財産に属するものが含まれること。   (3)  信託財産に属する資産の同項に規定する換地処分等による譲渡につき同項又は第3項の規定の適用を受けようとする法人が、同条第4項において準用する同法第 64条第4項(同法第65条第3項又は第64条の2第5項において準用する場合を含む。)の規定により確定申告書等に添付すべき書類については、3−26 に準ずること。   (信託代替資産の取得価額の計算) 3−29 信託代替資産の取得(信託受益権の取得によるものを含む。)につき措置法第64条第1項(同法第64条の2第2項において準用する場合を含む。)又は同法第65条第1項若しくは第3項の規定の適用を受けた法人が信託代替資産について行うべき法人税法第31条第1項((減価償却資産の償却費の計算及びその償却の方法))に規定する償却費の額の計算の基礎となる取得価額の計算については、措置法第64条第7項((収用等による代替資産の取得価額の計算))又は第65条第6項((換地処分等による資産の取得価額の計算))に定めるところによる。   (注)  この場合における償却費の計算については、措置法第64条第6項(同法第65条第6項において準用する場合を含む。)の規定により、同法第47条の新築貸家住宅等の割増償却の特例を適用することはできない。   (収用換地等の場合の所得の特別控除の適用) 3−30 措置法第65条の2((収用換地等の場合の所得の特別控除))の規定は、法人の有する信託財産の構成物(棚卸資産に該当するものを除く。)について同条第 1項に規定する収用換地等による譲渡があった場合においても適用することができるのであるが、この場合における同条の規定の適用については、次の諸点に留意する。   (1)  同条第3項第1号に規定する「最初に当該申出のあった日」とは、その受託者が同号に規定する公共事業施行者から当該信託財産の構成物につき最初に買取り等の申出を受けた日をいうこと。   (2)  同項第2号に規定する「一の収用換地等に係る事業につき前2項に規定する資産の収用換地等による譲渡が2以上あった場合」に該当するかどうかは、当該法人について、当該法人の有する信託財産の構成物の譲渡とその他の資産の譲渡とを通じて判定すること。   (3)  当該収用換地等による譲渡の時における当該譲渡に係る信託財産の構成物の受益者が、当該構成物につき最初に買取り等の申出を受けた時における当該構成物の受益者以外の法人(当該申出を受けた時における受益者が法人である場合には、当該法人の合併により当該構成物に係る信託受益権の取得をしたその合併法人を除く。)である場合には、同項第3号の規定に該当することとなること。   (4)  信託財産の構成物の同条第1項に規定する収用換地等による譲渡につき同項の規定の適用を受けようとする法人が、同条第4項の規定により確定申告書等に添付すべき書類については、3−26に準ずること。   (特定土地区画整理事業等のために土地等を譲渡した場合の所得の特別控除等の適用) 3−31 措置法第65条の3((特定土地区画整理事業等のために土地等を譲渡した場合の所得の特別控除))又は第65条の4((特定住宅地造成事業等のために土地等を譲渡した場合の所得の特別控除))の規定は、法人の信託財産に属する土地等(棚卸資産に該当するものを除く。)が同法第65条の3第1項各号又は第 65条の4第1項各号に掲げる場合に該当することとなった場合においても適用することができる。  この場合において、信託財産に属する土地等の譲渡につきこれらの規定の適用を受けようとする法人が、同法第65条の3第2項(同法第65条の4第2項において準用する場合を含む。)の規定により確定申告書等に添付すべき書類については、3−26に準ずる。   (特定の資産の買換えの場合の課税の特例等の適用) 3−32 措置法第65条の7第1項((特定の資産の買換えの場合の課税の特例))の表の上欄に規定する「譲渡資産」又は同表の下欄に規定する「買換資産」には、それぞれ、信託事業用資産(法人の有する信託財産の構成物で、同表の各号の上欄に掲げる譲渡資産に該当するものをいう。以下3−34までにおいて同じ。)又は信託買換資産(同表の各号の下欄に掲げる買換資産に該当する資産で、法人の信託財産に属するものをいう。以下3−34までにおいて同じ。)が含まれるのであるが、この場合における同条又は第65条の8((特定の資産の譲渡に伴い特別勘定を設けた場合の課税の特例))の規定の適用については、次の諸点に留意する。   (1)  信託事業用資産の譲渡又は信託買換資産の取得には、信託受益権の譲渡又は取得によるものが含まれること。   (2)  信託買換資産の取得が同法第65条の7第1項(同法第65条の8第2項において準用する場合を含む。)、同法第65条の7第3項又は第4項(同法第65条の8第6項において準用する場合を含む。)に規定する期間内にあったかどうかを判定する場合のその取得の日については、2−10に定めるところに準じて判定すること。   (3)  信託買換資産が事業の用に供されているかどうかについては、その信託買換資産の各受益者について、措置法通達65の7(2)−1に定めるところにより判定すること。   (注)  信託買換資産が事業の用に供された時期の判定については、措置法通達65の7(2)−2参照。   (4)  同法第65条の7第1項の表の第1号の下欄のロに規定する「建物、構築物又は機械及び装置」は、同号の下欄のイに掲げる土地等の取得に伴って取得されるものでなければならないのであるが、例えば当該土地等は法人が自ら取得し、当該土地等において事業の用に供する建物、構築物又は機械及び装置は当該法人の信託買換資産としてその受託者が取得するような場合であっても、当該建物、構築物又は機械及び装置が当該土地等の取得に伴って取得されたと認められるときは、これらの資産は同号の下欄のロに掲げる資産に該当すること。  同表の第5号の下欄のロ及び第7号の下欄のロに掲げる資産(土地等を除く。)についても同様とする。   (5)  同項の表の第12号の上欄に規定する「特定民間再開発事業」に該当するかどうかの判定をする場合において、措置法令第39条の7第7項各号((既成市街地等内にある土地等の中高層耐火建築物の建設のための買換えの場合の課税の特例))に掲げる要件を満たすかどうかの判定については、次によること。   イ  2 以上の信託財産のそれぞれに属する土地(信託事業用資産に該当するものに限る。)の区域又は信託財産に属する土地及び信託の目的となっていない土地の区域を施行地区(同項第1号に規定する施行地区をいう。以下この項において同じ。)として一の特定民間再開発事業が施行される場合には、同号に規定する面積要件は、これらの土地の面積の合計により判定する。   ロ  措置法規則第22条の7第2項((既成市街地等内にある土地等の中高層耐火建築物の建設のための買換えの場合の課税の特例))に規定する要件の判定については、次による。   (イ)  同項に規定する所有権者又は借地権者には、その特定民間再開発事業の施行地区内の土地の所有権又は借地権を信託受益権の目的とする受益者が含まれる。   (ロ)  その特定民間再開発事業の施行地区内の土地(借地権の設定がされている土地を除く。)につき所有権を有する者又は当該施行地区内の土地につき借地権を有する者の数が2以上であるかどうかは、これらの土地又は借地権について信託の設定のあった時ではなく、その特定民間再開発事業の施行の直前における現況により判定する。  この場合において、当該施行地区内のうちに一の受益者に係る信託財産に属する土地又は借地権と当該受益者の有する土地又は借地権で信託財産に属していないものとがあるときは、これらの土地又は借地権は一の者が有しているものとし、また、当該施行地区内にある区画された一の土地に係る所有権又は借地権が2 以上の受益者の有する信託受益権の目的となっているときは、これらの所有権又は借地権は当該2以上の受益者により共有されているものとして、それぞれ同項に規定する施行地区内の土地につき所有権を有する者又は当該施行地区内の土地につき借地権を有する者の数が2以上であるかどうかを判定することに留意する。   (ハ)  その特定民間再開発事業による中高層の耐火建築物の建築の後における施行地区内の土地に係る所有権又は借地権は、同項の規定により、その全部が同項に規定するこれらの者又はこれらの者及び当該中高層の耐火建築物を所有することとなる者により共有されることを要するのであるが、この要件の判定に当たっては、当該施行地区内の土地に係る所有権又は借地権のうちに一の受益者のみの信託受益権の目的となっている部分があるときは、当該施行地区内の土地はその全部が同項の要件を満たしていないものとして判定する。   (6)  信託財産である土地等、建物又は構築物が措置法第65条の7第1項の表の第15号に掲げる譲渡資産に該当するかどうかを判定する場合のその取得の日については、2−10に定めるところに準じて判定すること。   (7)  同条第2項に規定する「土地等」には、信託事業用資産である土地等又は信託買換資産である土地等が含まれること。   (注)  同項に規定する買換資産の面積制限に関する取扱いについては、措置法通達65の7(1)−33から65の7(1)−36の2までを参照。   (8)  次に掲げる土地の譲渡(信託受益権の譲渡によるものを含む。)があった場合において、当該譲渡が措置法通達65の7(1)−2に掲げる譲渡に該当するものであるときは、当該譲渡に係る同条の規定の適用については、措置法通達65の7(1)−2に定めるところによること。   イ  信託事業用資産である土地   ロ  法人の有する土地で、当該法人が措置法通達65の7(1)−2にいう区画形質の変更等を加えた後その譲渡をする目的で土地信託の設定をし、受託者に移転したもの   (9)  信託財産に属する2以上の資産の譲渡又は取得(信託受益権の譲渡又は取得によるものを含む。)が一括して行われたときは、その譲渡又は取得に係る資産を特例の対象となるものとそうでないものに区分した上で同条の規定を適用すること。   (10)  信託事業用資産の譲渡又は信託買換資産の取得につき同条第1項(同法第65条の8第2項において準用する場合を含む。)若しくは同法第65条の7第3項又は第65条の8第1項の規定の適用を受けようとする法人が、同法第65条の7第5項(同法第65条の8第7項において準用する場合を含む。)の規定により確定申告書等に添付すべき書類については、3−26に準ずること。   (信託買換資産の取得価額の計算) 3−33 信託買換資産の取得につき措置法第65条の7第1項(同法第65条の8第2項において準用する場合を含む。)の規定の適用を受けた法人が当該信託買換資産について行うべき法人税法第31条第1項((減価償却資産の償却費の計算及びその償却の方法))に規定する償却費の額の計算の基礎となる取得価額の計算については、措置法第65条の7第8項((買換資産の取得価額の計算))に定めるところによる。   (注)  この場合における償却費の計算については、措置法第65条の7第7項の規定により、同法第47条の新築貸家住宅等の割増償却の特例を適用することはできない。   (特定の資産を交換した場合の課税の特例の適用) 3−34 措置法第65条の9((特定の資産を交換した場合の課税の特例))の規定は、信託事業用資産の交換による譲渡(信託受益権の交換譲渡によるものを含む。)又は信託買換資産の交換による取得(信託受益権の交換取得によるものを含む。)が同条の規定に該当することとなる場合においても適用することができる。   (特定の交換分合により土地等を取得した場合の課税の特例の適用) 3−35 措置法第65条の10((特定の交換分合により土地等を取得した場合の課税の特例))の規定は、法人の信託財産に属する土地等で同条第1項に規定する土地等に該当するものが同項第2号に掲げる場合に該当することとなった場合において、その受託者が同号に規定するところにより当該法人の信託財産に属するものとして同号に掲げる土地等の取得をしたときについても適用することができる。  この場合において、同条第1項の規定の適用を受けようとする法人が、同条第3項の規定において準用する同法第65条の7第5項の規定により確定申告書等に添付すべき書類については、3−26に準ずる。   (土地等の取得を証する登記簿の謄本等) 3−36 法人の信託財産に属する土地等の取得について措置法第65条の10第1項の規定の適用を受けようとする法人が、同条第3項の規定により確定申告書等に添付すべき措置法規則第22条の8第2号((特定の交換分合により土地等を取得した場合の課税の特例))に掲げる登記簿の謄本又は抄本には、当該土地等に係る信託原簿の謄本又は抄本が含まれることに留意する。   (大規模な住宅地造成事業の施行区域内にある土地等の造成のための交換等の場合の課税の特例等の適用) 3−37 措置法第65条の11((大規模な住宅地造成事業の施行区域内にある土地等の造成のための交換等の場合の課税の特例))又は第65条の12((大規模な住宅地造成事業の施行区域内にある土地等の造成のための譲渡に伴い特別勘定を設けた場合の課税の特例))の規定は、法人の信託財産に属する土地等が同法第 65条の11第1項又は第65条の12第1項の規定に該当することとなった場合において、その受託者が当該法人の信託財産に属するものとして同法第65条の11第1項に掲げる宅地に該当する土地の取得(同項に掲げる交換又は譲受けによる取得に限る。)をしたときについても適用することができる。  この場合において、同項又は第65条の12第1項の規定の適用を受けようとする法人が、同法第65条の11第4項又は第65条の12第7項において準用する同法第65条の7第5項の規定により確定申告書等に添付すべき書類については、3−26及び3−36に準ずる。    
 
 
 第4 相続税及び贈与税に関する取扱い
 
一 相続税法関係
(共通)
 4−1 個人(相続税法(昭和25年法律第73号)第66条((人格のない社団又は財団等に対する課税))の規定により個人とみなされる人格のない社団等を含む。以下同じ。)が相続、遺贈(死因贈与を含む。以下同じ。)又は贈与(死因贈与を除く。以下同じ。)により信託受益権を取得した場合(相続税法の規定により遺贈又は贈与により取得したものとみなされる場合を含む。以下同じ。)には、当該個人が当該信託受益権の取得をした時において、当該信託受益権の目的となっている信託財産の各構成物を取得したものとして相続税又は贈与税の課税価格等の計算をする。  この場合において、取得した信託受益権が割合をもって表示されているものであるときは、当該個人は、当該信託受益権の目的となっている信託財産の各構成物につき当該信託受益権の割合に相当する部分の取得をしたものとする。   (信託財産に帰属する債務がある場合)
4−2 信託受益権を相続税法第13条第1項((債務控除))に規定する相続又は遺贈により取得した場合において、当該信託受益権の目的となっている信託財産に帰属する債務があるときは、当該債務は、当該信託受益権を取得した者の相続税の課税価格の計算上、同項第1号又は第2項に掲げる債務に該当するものとして同法第13条及び第14条((控除すべき債務))の規定を適用するのであるが、この場合における相続税の課税価格の計算上控除すべき債務の範囲については、次の諸点に留意する。   (1)  信託財産に帰属する債務とは、その信託財産の取得、管理、運用又は処分に関して受託者が負担した債務(公租公課を含む。)及び受益者が支払うべき信託報酬(同法第13条第2項に該当する者が信託受益権を取得した場合にあっては、同項第1号から第3号までに掲げるものに限る。)をいうこと。   (2)  信託財産に帰属する債務が同法第14条第1項の「確実と認められるもの」であるかどうかは、その信託受益権を相続又は遺贈により取得した時の現況によって判定すること。   (3)  取得した信託受益権が割合をもって表示されているものであるときは、控除すべき債務は、当該信託受益権の目的となっている信託財産に帰属する債務のうち当該信託受益権の割合に相当する部分に限られること。 
 4−3 信託受益権を贈与により取得した場合において、当該信託受益権の目的となっている信託財産に帰属する債務があるときは、その者が、その債務(当該信託受益権が割合をもって表示されているものであるときは、その債務のうち当該信託受益権の割合に相当する部分)の額に相当する対価の額によって当該信託財産の各構成物(当該信託受益権が割合をもって表示されているものであるときは、当該各構成物につき当該信託受益権の割合に相当する部分)を取得したものとして、相続税法第7条((贈与又は遺贈により取得したものとみなす場合))の規定を適用する。   (注)  債務を含む信託財産の信託受益権を贈与した者に対する所得税法の規定の適用については、2−30参照。  
(贈与税の配偶者控除の適用)
 4−4 相続税法第21条の6第1項((贈与税の配偶者控除))に規定する「居住用不動産」には、同項の規定による贈与税の配偶者控除の適用を受けられる者の信託財産として取得(信託受益権の取得によるものを含む。)された土地等又は家屋で同項に規定する居住用不動産に該当するものが含まれる。 この場合において、同項の規定の適用を受けようとする者が、同条第3項の規定により贈与税の申告書に添付すべき相続税法施行規則(昭和25年大蔵省令第 17号)第9条第2号((贈与税の配偶者控除の適用を受ける場合の添付書類))に掲げる登記簿の謄本又は抄本には、取得された信託財産に属する居住用不動産に係る信託原簿の謄本又は抄本が含まれることに留意する。  
 
(延納及び物納に関する規定の適用上の留意事項)
 4−5 相続税法第6章((延納及び物納))及び第8章((雑則))の規定の適用に当たっては、次の諸点に留意する。  
 (1)  相続税法第38条第1項((延納))に規定する「不動産等の価額」には、相続又は遺贈により信託受益権の取得をした場合の当該信託受益権の目的となっている信託財産に属する不動産等の価額が含まれること。  
 (2)  信託受益権は、同条第1項及び第3項に規定する担保に該当しないこと。   (3)  信託受益権は、同法第41条第2項((物納))に規定する物納に充てることができる財産には該当しないこと。  
(4)  同法第52条((利子税))の規定を適用する場合には、同条第1項第1号イ又は同条第4項に規定する「不動産等」には、信託受益権の目的となっている信託財産に属する不動産等が含まれること。  
 
二 租税特別措置法関係
 (小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例の適用)
 4−6 個人が相続又は遺贈により取得した財産のうちに信託受益権がある場合において、当該信託受益権の目的となっている信託財産に属する土地等が、その相続の開始の直前において当該相続又は遺贈に係る被相続人等(措置法第69条の3第1項((小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例))に規定する被相続人等をいう。)の同項に規定する事業の用又は居住の用に供されていた宅地等に該当するものであるときは、当該土地等は、同条の規定の適用については、同条第1項に規定する事業の用又は居住の用に供されていた宅地等に含まれる。   (住宅取得資金の贈与を受けた場合の贈与税額の計算の特例の適用)
 4−7 措置法第70条の3第1項((住宅取得資金の贈与を受けた場合の贈与税額の計算の特例))に規定する「住宅用家屋」には、個人の信託財産に属する家屋で同項に規定する住宅用家屋に該当するもの(以下この項において「信託住宅用家屋」という。)が含まれるのであるが、この場合における同条の適用については、次のことに留意する。  
 (1)  個人の信託財産に属する家屋が区分建物の各部分(措置法令第40条の3第2項第2号((住宅用家屋の範囲))に規定する各部分をいう。)の2以上に相当するものであり、かつ、当該2以上の部分のうちに当該個人の居住の用に供される部分とそれ以外の用に供される部分とがあるときは、当該個人の居住の用に供される部分が区分所有登記又は信託契約書(受益権証書を含む。)において区分所有されていることが確認されない限り、同項に規定する「その家屋の床面積の2 分の1以上に相当する部分が専ら当該居住の用に供されるもの」に該当するかどうかの判定については、当該個人の有する信託受益権の目的となっている各部分の全部の床面積の合計を基礎として判定する。   (2)  信託住宅用家屋の新築又は取得につき措置法第70条の3第1項の規定の適用を受けようとする者が同条第3項の規定により贈与税の申告書に添付すべき書類に関しては、次のことに留意する。  
 イ  措置法規則第23条の4第5項第1号ホ((添付書類))に掲げる登記簿の謄本又は抄本には、信託住宅用家屋に係る信託原簿の謄本又は抄本が含まれる。 
  ロ  同項第3号ロ及びハの書類には、これらの書類がその信託受益権の目的となっている信託住宅用家屋の取得に係るものである旨の受託者の証明を受けるものとする。  

土地総合研究所 荒井俊幸


 

(信託内借入について)

これまで家族信託(家族の財産管理や承継に信託の仕組みを利用するもの)の活用にあたって、受託者を家族・親族や親族で構成する一般社団法人とする民事信託を念頭に置いて検討されることが多かった。それは、信託報酬が商事信託に比べ決定的に安価(多くの場合は無償)に済むからである。

 

しかし、ここで取り上げたいのは、家族信託においても、信託期間は短期で終わるのはむしろ例外であり、世代を超えて継続することも多いため、個人(あるいはその承継者、さらにはその集合体である一般社団法人)レベルでは対応しきれない場合があること、信託財産が不動産で、信託目的に建物を建て替え等が含まれ、借入金が必要になるような場合には、通常、受託者である親族が連帯保証人を立てる必要があることなど、民事信託の仕組みでは対処が難しいため、相当高額な信託報酬が避けられないにしても、信託会社を受託者とする商事信託により成果を挙げている事例もある。本稿では、商事信託の信託受託者が家族の財産管理に係る信託内借入を行う場合の留意点について基礎的な情報提供をしようというものである。

 

(借入金が関係すると家族信託は困難)

今、自益信託を前提として、建て替え資金を信託の受託者が信託内借入により融資を受ける場合には、金融機関が使用している「金銭消費貸借契約」(ローン契約書)と信託契約書がリンクしている必要がある。

 

すなわち、各金融機関が採用しているロ−ン契約書は契約上の債務者(借入人)に対して融資する内容になっているため、信託内借入において、ひな形のローン契約書の書式をそのまま使用して受託者に融資すると、受託者本人への融資となり、委託者兼受益者への融資にはならない。仮に信託契約の中に「受託者は受益者のために信託財産を担保提供して銀行から融資を受けることができる」とされていても、実際のローン契約書が「借入人=受託者」であれば受託者への融資となり、受益者の債務にはならない。このため、委託者兼受益者が自ら融資を受けて、その借入金額を債務控除しようとしていたとすると、その意には沿えなくなることに留意が必要である。

 

現状、民事信託において受益者の信託口を開設し、その受託者への融資が出来る金融機関はほとんどない。そのため委託者兼受益者が自らの債務として借り入れを実行するのであれば、委託者兼受益者が債務者として金融機関から、信託外で融資を受ける必要がある。この場合、委託者兼受益者である債務者は、金融機関のために抵当権を設定し、当該抵当権を登記するとともに、その後信託により、不動産の所有権が受託者に移転した場合には、受託者は当該信託不動産の物上保証人としての抵当権設定者となり、委託者兼受益者が債務を返済できなくなった場合には、この受託不動産が競売されることになる。
 
所有者本人が元気なときに、土地建物などの自己の財産を、息子に信託してあらかじめ名義を変えておきます。
そして、建物の解体や建築に伴う一切の行為、そのための銀行からの借り入れ行為、それに伴う担保提供行為、入居者との賃貸借契約、収益金の収受、借入金の返済などをその信託の内容としてきちんと定めておくのです。
 
借入金を信託の対象資産とする、民事信託対応型のアパートローンだ。
ハウスメーカーや不動産会社からの紹介で、不動産を所有するオーナーが利用するケースが大半を占める。
これまでに信託組成のみが約10件、アパートローンの申し込みが約5件あったという。
月に2、3回セミナーを開き、既存顧客への提案を進めている。
ハウスメーカーの依頼で共催するケースもあり、1回あたり20〜100人の不動産オーナーが集まる。
同行によると、他の金融機関から民事信託の商品化に関する問い合わせも来ているようだ。
 
相続対策で賃貸住宅を建てる場合、借り入れをするのは高齢者であることが多い。
マンションやアパートを建てた後に体調を崩したり、入院したりして物件のメンテナンスや空室対策ができなくなり、収益性が下がってしまうと金融機関への返済も滞ってしまう。
民事信託を契約し、息子や家族に賃貸経営や金融機関への返済の管理を託すことで、委託者がたとえ認知症になったとしても、健全な賃貸経営を行い大規模修繕に必要な追加融資をスムーズに受けることができるようになる。
 
横浜信用金庫も16年9月から民事信託の取り扱いを始めており、事業拡大のため今春から人員増加を図る。
現在は、金融サービス部顧客相談室で、遺言作成やM&Aなどの相談窓口が担当しているが、より営業支店と密着度が高く情報共有をしやすい部署が担うようになる。
同信金は、高齢の不動産オーナーを顧客に多く持っているという。
2年ほど前に、賃貸住宅の建築を検討しているオーナーが建設会社を通じ、同庫で家族信託を活用した融資ができないかと相談が寄せられたことにより、ニーズを感じ民事信託の取り扱いをスタートした。

平成19年6月22日
 
国税庁長官
 
「土地信託に関する所得税、法人税並びに相続税及び贈与税の取扱いについて」及び「信託受益権が分割される土地信託に関する所得税、法人税、消費税並びに相続税及び贈与税の取扱いについて」の廃止について(法令解釈通達)
 昭和61年7月9日付直審5−6ほか4課共同「土地信託に関する所得税、法人税並びに相続税及び贈与税の取扱いについて」(法令解釈通達)及び平成10年3月13日付課審5−1ほか5課共同「信託受益権が分割される土地信託に関する所得税、法人税、消費税並びに相続税及び贈与税の取扱いについて」(法令解釈通達)を、信託法(平成18年法律第108号)の施行の日をもって廃止する。
 なお、所得税法等の一部を改正する法律(平成19年法律第6号)の附則の規定により、旧制度が適用されるものについては、なお従前の例による。
 
趣旨)
 所得税法等の一部を改正する法律、所得税法施行令の一部を改正する政令(平成19年政令第82号)等及び所得税法施行規則の一部を改正する省令(平成19年財務省令第12号)等により、信託法の制定に伴う信託税制が整備されたため、既往の通達を廃止するものである。