福岡で最安の家族信託手続き　大野城市司法書士斉藤事務所

福岡県大野城市下大利１丁目１３番８号
下大利駅前ビル１０５
司法書士 行政書士 斉藤渉
福岡県司法書士会員登録番号 福岡第６６８号
簡裁代理業務認定番号 第４２９００６号

無料相談・問い合わせ
TEL.　092-400-7600

e-mail　saitou-office@beetle.ocn.ne.jp

家族信託の説明はもちろん遺言書の作成、生前贈与、親族間売買などの類似の手続きも併せてご説明しますので、ご家族にとって都合がいい手続きを選択してください。

高齢者所有の不動産は家族で柔軟に管理しましょう

　認知症のご高齢者が所有する不動産の賃貸・売却の相談をご家族や不動産屋さんから受けることがありますが、何も手を打っていなかったら、認知症のご高齢者が所有する不動産の賃貸・売却は家庭裁判所で成年後見人を選任して手続きを進めるしかないですとご説明しています。

　そこでこのところ利用されているのが、家族信託です。将来的に実家を賃貸・売却してその費用を親の生活費・介護費用等に宛てたいと思っているご家族は、家族信託を利用して予め不動産の名義を家族の一員に変更しておけば、名義人となった方が賃貸・売却の手続きを行うことが出来ますので、成年後見人を選任して手続きを進める必要はありません。

　不動産に家族信託を利用するには、信託契約書の作成及び不動産の信託登記の専門的な手続きが必要となりますが、一度設定しておけば将来に渡って利用できますので、いざとゆう時の備えになります。

　当事務所では信託契約書の作成から不動産の信託登記までの一連の手続きを１か所で行っていますから、いろいろな資格者・窓口が関与するよりもコストも格段に安く上がり、手間も省けた手続きになります。

　１００万以上かかるといわれる家族信託の手続きの費用ですが、当事務所の信託手続きの費用は、ほとんどのケースで法定費用を含めて５０万円以内で完了しています。

　信託を原因として、名義を変更することで、不動産の管理・処分を名義人となった子供ができるようになります。また信託財産の承継者も信託契約で定めることができるので、信託した財産に関しては遺言書を作成する必要もありませんし、相続手続きもしなくていいので、争族対策にも有効となります。

家族信託がよく使われるケース

• 施設に入居している親の不動産を、入居の費用や病院費用に充てたいので売却しようとしても、親が認知症であれば売却の判断能力がありませんから売却が困難になります。この場合には成年後見人の選任を家庭裁判所へ申立てし、裁判所の売却許可等が必要になってきます。親の認知症がまだひどくないうちに、家族信託を設定して自宅の名義を子供に変えておけば、面倒な成年後見人の利用をせずに、名義人となった子供が売却できるようになります。
• 年老いた親がアパートの賃貸経営を行っていた場合に、認知症が進行すると法律的判断をすることができないので、新規契約・大規模修繕などの手続きができないことになります。何も手立てをしていなかったら、この場合も成年後見人の選任を家庭裁判所へ申立てをし、成年後見人がこれらの手続きを行うことになります。親の認知症がひどくないうちに、アパートに家族信託を設定し、アパートの名義を子供に変えておけば、名義人となった子供がアパートの管理をできるようになります。

後見人利用のデメリット

親の認知症で、将来発生するかもしれない困った状況を予防するために、親の重要な財産を信託で子供の名義に変更しておくことは年老いた親の財産管理に効果的です。
また面倒な相続手続き・相続トラブルを避けるために遺言の代わりとしても利用されています。

親に話が切り出しやすい家族信託

家族信託では財産の名義は変更しますが、親の不動産を受託者である子供が売却をした場合の売却代金は親のものです。賃貸不動産の信託をした場合の賃料も親のものです。親は子供から財産の管理をしてもらい、財産の経済的価値は自分にありますから、子供は親に家族信託を進めやすいのではないでしょうか。
家族信託は親にとっても子供にとっても都合がよく、生前贈与、委任契約、遺言書作成、後見制度利用、相続手続きのいいとこどりができ、加えて税務コストもあまり掛らないということで、比較的新しい制度ではありますが家族信託は利用され始めています。

怖い財産の凍結
親の資産を管理するうえで大きな問題となるのが資産の凍結です。デッドロックともいいます。

親が認知症や脳の疾患により判断能力を喪失してしまえば、同居の家族でも、親の為にお金が必要になり定期預金を解約しようとしても銀行は「本人を連れてきてください」と解約に応じてくれません。親の不動産を売却して介護施設の入所費用にあてようとしても、不動産の売却は出来ません。本人の意思確認が出来ないからです。

親の面倒を見ている子供たちにとって親の銀行預金が下ろせなくなったり不動産（実家その他）の売却処分が出来なくなることは、介護等にかかる費用が長い期間、子供の家計に直接のしかかってきますから深刻です。

何らの手を打っていなかったら
事前に何らの手を打っていなかったら、家庭裁判所に成年後見人の選任を申立て、選任された成年後見人が法定代理人となり、定期預金の解約や不動産の売却を代理して進めることになります。

成年後見人の選任の多くの場合は銀行の窓口や不動産屋さんに「成年後見人を付けて下さい」と勧められ、定期預金の解約や実家の売却等の必要性に迫られ、これらの手続きのワンポイントで、家族の一員が成年後見人になるつもりで家庭裁判所に申立てをしています。

成年後見制度を利用した場合の不都合

成年後見人の選任申立をした場合に、誰を後見人にするかは家庭裁判所が決めるので、家族の一員が成年後見人に選ばれるかは判りません。現状では７割程度の事案で司法書士、弁護士等の専門職成年後見人が選ばれています。資産をお持ちの方には専門職成年後見人が選ばれるようです。また家族の者が成年後見人に選ばれたとしても、裁判所から後見監督人を付けられることもあり柔軟な財産管理は出来ません。

成年後見人の選任を申し立てた場合は、後戻りがききません。家族の一員が成年後見人に選任されなかったとしても、申立の取下げや成年後見人に辞任してもらうことができません。

一旦成年後見人が選任されたら本人の死亡まで職務が続くのが原則ですので、司法書士、弁護士等の専門職後見人に対する報酬支払いも多額になります。２００万円の定期預金を解約するために成年後見人の選任申立をし、３００万円の専門職成年後見人に対する報酬を支払う羽目になったというようなことになります。

不動産の売却のために成年後見人の選任申立をした場合でも、成年後見人が協力してくれるかは判りません。特に自宅の売却では裁判所の許可が必要となりますので、協力はあまり期待できないでしょう。

成年後見人の職務は本人の資産や生活を守ることが職務ですから、家族に対する支出は制限されます。成年後見制度をよく理解せずに利用した家族のなかには、それまで自由に生活費として使っていた本人の収入から後見人の報酬を取られ、自分たちの生活費は削られたと後悔される方も多いようです。

予め家族信託を設定することで、親の資産凍結に備える事が出来ます

親が認知症の進行で判断能力を喪失する前に、家族信託で資産の名義を子どもに変更しておくことで、親の判断能力が無くなっても、成年後見人を選任せずに名義人となった子供が資産の管理処分等を行うことが出来ます。実家売却の権限を信託で取り決めしておけば、実家を売却することも出来、売却した売却代金で親の生活費、病院代、介護施設の入居費用、納税資金等に使用できます。
遺言と同じような機能がある
親の死亡で信託が終了したときに残っている財産も、その承継者を信託の設定の時に決めておけば、遺言と同様の効果で指定された承継者が受け取ることが出来ます。

家族信託利用の典型例として父親が長男に賃貸アパートの管理を任せたい場合、信託契約書を作成する前に，次のようなやり取りがあるかと思います。

「俺も年だし認知症になったらアパートの管理ができなくなるので、今の内から管理を任せたい。今後管理しやすいように名義は信託でお前に変える。但し、お父さん達の生活費は必要だからアパートの収益から渡して欲しい。俺が死んだら、お母さんに引き続き渡してくれ。その代わりに俺たちが両方とも死んだら、アパートはお前の物だ」
「それで父さんたちが安心出来るなら、引き受けてもいいよ」

上の例は家族信託を利用する場合の典型例です。
家族信託の主な登場人物は「委託者」「受託者」「受益者」の３名です。
・アパートを信じて託す父親が「委託者」です。
・名義を移してもらってアパートの管理をする長男が「受託者」です。
・アパートの収益を受け取る父又は母が「受益者」です。

家族信託では「信託の目的」と「信託財産」が必要となります。

「信託の目的」
上記例ではアパートの管理承継と父母への収益金の給付ですが、委託者の想いによりいろいろと定めることができます。「信託の目的」に沿って、受託者は信託財産を管理・活用・処分できます。

「信託財産」

上記例ではアパートですが不動産の他にも、現金・株式・動産等財産的価値あるものは何でも信託財産になりますが、実務上は不動産・現金・未上場株式がほとんどです。不動産が売却された場合は、売却代金が信託財産になります。

家族信託は、実質的な権利（家賃や売却代金を受け取る権利等）は受益者に残したまま、家族・親族・知人の中で信頼できる人（受託者）に所有権の名義を移します。所有権の名義が受託者に変わることで受託者は信託契約で取り決めた管理・運用・処分等の権限を行使できるようになります。
この管理権限等の行使により、本人の判断能力低下後も、成年後見制度を使わずに低コストで柔軟な財産管理ができます。委託者死亡後も、遺言執行や遺産分割協議をしなくていいですから、受益権の承継だけでいいスムーズな資産の引継ぎが出来ます。

家族信託の特徴

子供が高齢の親の財産を管理することはよくある話ですが、家族信託での管理の特徴は、財産の名義を管理を行う子・孫・甥姪等に変更して管理を委託することです。

更に家族信託の特徴として、財産の名義と管理権限・処分権限は管理する子供に移転しますが、財産的権利（居住する権利、家賃・売却代金を受け取る権利等）は管理する子供に移転しない事です。

生前贈与との違い

生前贈与では贈与を受けた子供に財産の所有権が移り、親は権利を失ってしまいますので、親はなかなか踏み切ることができません。家族信託では実質的所有権は子供に移りませんので、親としては安心できます。また家族信託では、名義を子供に変えたとしても、贈与税・不動産取得税は原則かかりません。

信託で名義を変更してもらった子供等は、親が認知症になっても成年後見人を選任することなく管理が継続でき、信託権限の範囲内で自らの裁量で資産の売却まで出来ます。但し、売却代金は親のために使います。

遺言書との違い

遺言は自分が死亡した後の財産の行方を定めるものです。いつでも撤回できますし、成年後見人に処分されることもありますから、遺言をしてもらったとしても子供は安心できません。遺言は遺言者が生きている間の認知症等で判断能力が低下した期間の財産管理の問題は遺言では解決できません。家族信託は元気なうちから管理が始まり認知症等で判断能力が低下した期間の財産管理が行えることが大きな違いです。遺言で財産をもらったものが認知症や障碍者であった場合は、新たに財産管理の方策を手当てする必要がありますが家族信託を組成していたらその必要もありません。

高齢者の財産管理・承継の手法

高齢者の財産管理、相続対策、相続手続きでは、次のようないろいろな手続きの中からその都度必要な手続きを選択して利用されています。

• 生前贈与
• 財産管理委任契約
• 後見制度（任意後見、法定後見）
• 遺言書作成
• 相続手続き

家族信託を設定することで、家族信託一本で全てではありませんが上記の各手続きを代替する機能がありますので、高齢者の財産管理、処分とお亡くなり後の財産承継手続きに大変便利です。

各種の財産管理承継制度に代替する家族信託の機能

１．信頼できる受託者を探すのが大変

信頼できない受託者では使い込み等が心配です。家族の一員を受託者に選任する場合でもほかの家族の疑心暗鬼を生まないようにあらかじめ根回しは必要です。受託者を監視する「信託監督人」や、受益者の支援を行う「受益者代理人」を選任することで受託者の暴走を抑止することは可能ですが、家族による家族の財産管理である家族信託ではなるべくシンプルに枠組みを組成することが重要です。

２．相続税の節税効果はない

不動産の売却等を行い、結果として節税対策になる場合もありますが、基本的には節税効果はありません。
３．家族信託で受益者が課税対象に

委託者が受益者の場合を自益信託といいますが、自益信託の場合は贈与税が発生しません。

４．固定資産税は受託者に通知される

５．比較的新しい制度であるため、判例が少ない

不動産に家族信託を設定する場合は通常次のことを行います

1. 家族信託組成のコンサルティング
2. 信託契約書の作成
3. 法務局で信託による登記申請
4. 公証役場で公正証書作成または確定日付取得

　　　　※後々の争いの心配がないのであれば公正証書の作成は必ずしも必要でありません

業者による一般的な家族信託設定料金

家族信託では税理士等の士業・不動産会社・金融機関などが家族信託コンサルティング業務を手掛けています

この場合は次の費用が必要です

家族信託組成のコンサルティング料　　　　　　　（信託財産の0.3％）
信託契約書の作成報酬　　　　　　　　　　　　　（有料）
法務局での所有権移転・信託登記申請報酬　　　　（有料）
※コンサルティング料は信託財産金額の1パーセント・最低料金３０万円が多いようです

当事務所料金

家族信託組成のコンサルティング料　　　　　　　（信託財産の0.3％）
信託契約書の作成報酬　　　　　　　　　　　　　（有料）
法務局での所有権移転・信託登記申請報酬　　　　（有料）

当事務所と他業者との料金比較

当事務所のモデルケース

�@1000万円の金銭信託の場合
家族信託コンサルティング費用　　 3万円
信託契約書の作成　　　　　　　　１０万円

報酬合計　１３万円+消費税

�A不動産及び金銭信託で信託財産評価額3０００万円の場合

家族信託コンサルティング費用　　　9万円
無料信託契約書の作成　　　　　　　１４万円
法務局信託登記　　　　　　　　　　１４万円

報酬合計　３７万円+消費税
上記報酬に登録免許税・実費等が加算されます

家族信託は急いで設定する必要があります親の判断能力がまだある内に家族信託を設定しておけば、子供が親の財産の管理が出来ます。高齢の方の認知は急速に進むことがありますので早く設定しておくに越したことはありません。
家族信託設定の実例
１、介護施設に入居したので、将来の実家の売却・空家対策として家族信託を設定
１、遺産分けで兄弟間で揉めそうなので、兄弟それぞれに信託を設定し、実質的に生前に遺産分けを済ます
１、親所有の賃貸アパート・駐車場等の管理と承継のために家族信託設定
１、障害のある子のために成年後見制度を利用せずに家族でサポートするために家族信託設定
１、自宅・アパートの管理を娘に任せ、死亡後は娘に不動産を承継させるために家族信託設定

公証役場での家族信託公正証書作成の利用がだんだんと増えているようです。その理由は、遺言に代わる機能、生前贈与に代わる機能、後見制度に代わる機能、相続手続きに代わる機能を一部併せ持ち、使い勝手が良く便利だからです。

親子間で不動産に信託設定する手順

ご家族のお話をお聞きしたうえで、信託契約書を作成し、委託者の意思を公証人に確認してもらうために（信託契約の信用性を担保）公証役場で宣誓認証を付すか公正証書にしてもらいます。家族間で争いが無い、不動産の売却予定がない場合には公正証書は作成しない事もあります。

※確定日付では委託者の意思確認は出来ません

親の自宅や賃貸アパートの登記名義を法務局で信託を原因として子供に移します。形式的に名義を移すだけなので贈与税・不動産取得税は原則かかってきません。登記の税金も生前贈与と比較して安価です。

名義を移してもらった子供は、その管理の方法が不動産の登記簿に記載されます。登記簿に記載された権限の範囲内で管理・運用・処分等を行うことが出来ますので、親が元気であっても又認知症になり判断力がなくなっても、不動産の管理・売却を子供が自らの名前で出来ることになります。信託不動産の売却は、通常の不動産の売却とほぼ同じです。

家賃・売却代金は信託財産として親の為に使います。親の生活費、介護施設の入居費、病院代、納税資金等に使用できます。契約に定めることで、別の用途や別の人のために使うことも出来ます。

親の死亡後は信託をそのまま継続することもでき、終了させることもできます。終了時に残ったお金・不動産は、遺言や遺産分割をしなくても、契約で定めた人が貰えます。実際は、財産管理をした人が多く貰ってます。

家族信託の設定はスピーディーに

信託設定はスピーディーに行うことが必要です。設定を完了さえすれば不動産の売却等は受託者が裁量で時間をかけて出来ます。弊所でも公正証書作成の前日に脳梗塞で手続きがストップした方や、信託登記完了後すぐに体調を壊され急速に判断能力が低下された方もいらっしゃいました。弊所では早ければ１週間程度で公正証書作成、信託登記申請まで進めることが出来ます。

財産管理契約及び任意後見契約の利用による財産管理

家族信託の利用の他にも財産管理契約及び任意後見契約の締結の方法もあります。公正証書による契約で本人の判断能力がある間は本人の指示に従って財産の管理を行い、本人の判断能力がなくなれば裁判所に任意後見監督人の申し立てを行い、任意後見監督人の選任により任意後見人として本人の財産管理と身上監護の仕事を開始します。任意後見監督人がつくことで報酬の支払いも必要ですし後見事務のチェックも受けますから何かと窮屈ですが、本人がお願いした人に財産管理と身上監護を任せることが出来ます。

分かりやすい家族信託利用の一例

親子間で不動産に信託設定する手順
ご家族のお話をお聞きしたうえで、信託契約書を作成し、委託者の意思を公証人に確認してもらうために（信託契約の信用性を担保）公証役場で宣誓認証を付すか公正証書にしてもらいます。家族間で争いが無い、不動産の売却予定がない場合には公正証書は作成しない事もあります。
※確定日付では委託者の意思確認は出来ません

親の自宅や賃貸アパートの登記名義を法務局で信託を原因として子供に移します。形式的に名義を移すだけなので贈与税・不動産取得税は原則かかってきません。登記の税金も生前贈与と比較して安価です。

名義を移してもらった子供は、その管理の方法が不動産の登記簿に記載されます。登記簿に記載された権限の範囲内で管理・運用・処分等を行うことが出来ますので、親が元気であっても又認知症になり判断力がなくなっても、不動産の管理・売却を子供が自らの名前で出来ることになります。信託不動産の売却は、通常の不動産の売却とほぼ同じです。

家賃・売却代金は信託財産として親の為に使います。親の生活費、介護施設の入居費、病院代、納税資金等に使用できます。契約に定めることで、別の用途や別の人のために使うことも出来ます。
親の死亡後は信託をそのまま継続することもでき、終了させることもできます。終了時に残ったお金・不動産は、遺言や遺産分割をしなくても、契約で定めた人が貰えます。実際は、財産管理をした人が多く貰ってます。

家族信託の設定はスピーディーに
信託設定はスピーディーに行うことが必要です。設定を完了さえすれば不動産の売却等は受託者が裁量で時間をかけて出来ます。弊所でも公正証書作成の前日に脳梗塞で手続きがストップした方や、信託登記完了後すぐに体調を壊され急速に判断能力が低下された方もいらっしゃいました。弊所では早ければ１週間程度で公正証書作成、信託登記申請まで進めることが出来ます。

財産管理契約及び任意後見契約の利用による財産管理

家族信託の利用の他にも財産管理契約及び任意後見契約の締結の方法もあります。公正証書による契約で本人の判断能力がある間は本人の指示に従って財産の管理を行い、本人の判断能力がなくなれば裁判所に任意後見監督人の申し立てを行い、任意後見監督人の選任により任意後見人として本人の財産管理と身上監護の仕事を開始します。任意後見監督人がつくことで報酬の支払いも必要ですし後見事務のチェックも受けますから何かと窮屈ですが、本人がお願いした人に財産管理と身上監護を任せることが出来ます。
分かりやすい家族信託利用の一例
福岡で、夫から相続した自宅に一人住まいの高齢の女性の方がいらっしゃいました。最近物忘れが多くなり、脳こうそくの後遺症で運動機能もかなり落ちており、リハビリのために一時入院されていました。
長女が関東に嫁いでいましたが、母親を引き取って自宅近くの介護施設に入所させることになりました。
自宅を空家にしておくことも出来ず又介護施設の入所費用と今後の生活費のために、母親の自宅を売却することになりました。しかし、自宅の道路付の関係もあり売却に時間がかかりそうでした。
売却が長期化すると、認知症による判断能力の低下で、売却が出来なくなる恐れがありました。
成年後見制度の利用も考えましたが、自宅の売却の為だけに成年後見人を選任したとしても、被後見人の死亡まで成年後見人の任務は継続し、辞任してもらうことは出来ません。後見人に支払う報酬も心配です。自宅の売却は裁判所の許可も必要になるとのことでした。
母と長女は家族信託を利用して、母親の自宅を娘の名義に変更し、娘が売却手続きを行うことがコスト面でも利便性でも一番いいと判断され、当事務所に家族信託設定のご依頼をされました。
さっそく管理・処分等の権限を付与した信託設定の原案を作成し、公証役場と打ち合わせを行い、公証人に病院まで出張してもらい公正証書信託契約書を作成しました。
次に法務局で自宅の名義を、信託を原因として受託者の長女に変更する登記申請を行いました。
以上により長女が、自宅売却の当事者として自分の裁量で売却することが可能になりました。
今後、買主との売買契約は娘が売り主として契約します。母親は売却手続きには関与しませんので、認知症で判断能力が低下していても、売買契約は有効に成立します。受領した手付金は信託専用口座に入金します。
契約後の残代金の決済と自宅引渡しは、司法書士が立ち会って行いますが、委託者の意思確認は公証人が確認していますので、公正証書を司法書士に提示すれば代金決済は支障なく完了します。
売買代金は信託専用口座に入金します。口座の名義人は長女になっていますので、今後は長女が自由に引き出し母親のために使うことができます。
母親の死亡後に信託専用口座に残額があれば、信託契約で長女が受け取るとすることも出来ます。

福岡で、夫から相続した自宅に一人住まいの高齢の女性の方がいらっしゃいました。最近物忘れが多くなり、脳こうそくの後遺症で運動機能もかなり落ちており、リハビリのために一時入院されていました。

生前贈与か家族信託か
「認知症に備えて」「相続財産の前渡しのため」「相続トラブル防止のため」など理由はいろいろありますが

、生前に自宅や賃貸アパートの所有名義を子どもに書き換えておきたいというニーズはそこそこあります。

事務所案内

代表者あいさつ

事務所代表の斉藤渉です。
司法書士/行政書士/宅建士等の複数の資格を活用した多角的視点からの相談と柔軟な対応ができる法律手続きの専門事務所です。法律手続きでお困りのことがありましたら、西鉄下大利駅前にある便利な事務所ですので気軽にお立ち寄りください。

相談には親切丁寧な対応を心掛けております。

• (2021/11/07)大野城市の実家の売却は家族信託で準備｜下大利駅前司法書士を更新しました
• (2021/10/09)西鉄大牟田線沿線で家族信託無料相談｜下大利駅前を更新しました
• (2021/10/09)小郡・久留米方面の方の家族信託相談｜駅前司法書士を更新しました
• (2021/10/09)司法書士相談｜春日・太宰府・筑紫野市の方にも便利な下大利駅前事務所を更新しました
• (2021/10/09)相続登記｜春日・太宰府・筑紫野市の方にも便利な下大利駅前司法書士を更新しました